广东省中山市人民政府


印发中山市行政许可监督检查规定的通知
中府〔2006〕71号

火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属有关单位：
现将《中山市行政许可监督检查规定》印发给你们，请贯彻执行。

中山市人民政府
二○○六年七月五日

中山市行政许可监督检查规定

第一条 为加强对行政机关实施行政许可行为的监督，规范对被许可人从事行政许可事项活动的监督检查，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政许可法》、国务院《全面推进依法行政实施纲要》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于对本市市属各级行政机关、法律法规授权组织（以下统称行政许可实施机关）实施行政许可行为的监督检查及对被许可人从事行政许可活动的监督检查。中央和省直属行政机关可参照本规定执行。
行政许可实施机关须经市政府依法确认并予以公告。
第三条 行政许可监督检查实行依法监督、权责统一、监督与自律相结合以及纠错与教育相结合的原则。
第四条 市政府对行政许可实施机关实施行政许可行为实行层级监督。市法制局受市政府委托具体负责对行政许可实施机关实施行政许可行为的监督检查工作，市监察局负责受理违法违纪实施行政许可的检举、控告，并依法作出处理决定。
市人事、财政、价格、审计等部门按照各自的职责负责对行政许可实施机关实施行政许可进行专项监督。
行政许可实施机关实施行政许可应接受有关监督机关的监督。
第五条 行政许可实施机关负责对本机关和依照法律、法规、规章规定委托实施行政许可的行政机关及其工作人员实施行政许可进行监督检查和对被许可人从事行政许可事项活动进行监督检查。
第六条 对行政许可实施机关及其工作人员违法实施行政许可或不依法履行监督职责的行为，任何单位和个人有权向该行政许可实施机关的上级行政机关或有关行政许可实施监督机关投诉和举报。市法制局、监察局等有关监督机关应建立违法实施行政许可投诉、举报制度，通过设立信箱、建立网站、公布投诉举报电话等形式，接受公民、法人或其他组织对违法实施行政许可行为的投诉和举报，及时组织核查，并为投诉人、举报人保密。
第七条 行政许可由行政许可实施机关依照法定的权限、范围、条件、时限和程序实施。行政许可实施机关办理行政许可的工作人员应当取得《广东省行政执法证》或其他合法、有效的从事行政执法的身份证明。
第八条 行政许可实施机关实施的行政许可项目应经市政府依法确认并公告。
第九条 对下列行政许可事项，行政许可实施机关应当自作出行政许可决定或撤销、变更行政许可决定之日起15日内报市法制局备案：
（一）法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项；
（二）行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项；
（三）依法应该通过招标、拍卖等公平竞争方式作出行政许可决定的事项。
第十条 对行政许可实施机关实施的行政许可行为监督检查的主要内容为：
（一）实施行政许可的主体资格和权限；
（二）是否违法设定行政许可；
（三）是否在办公场所依法公示应当公示的材料；
（四）是否建立健全实施行政许可的配套工作制度；
（五）是否向申请人、利害关系人履行了告知、说明义务；
（六）是否按照法律、法规、规章规定的期限、条件、程序作出行政许可受理或不予受理，准予或不予行政许可的决定；
（七）是否确定一个机构统一受理行政许可申请，统一送达行政许可决定；
（八）联合办理、集中办理行政许可的执行情况；
（九）是否违法改变或撤销行政许可决定；
（十）是否擅自收费或不按照法定的项目和标准收费；
（十一）是否落实对被许可人从事行政许可事项活动监督检查责任；
（十二）法律、法规、规章规定的违法实施行政许可的其他行为。
第十一条 市财政、价格等部门对行政许可实施机关在实施行政许可过程中的下列收费行为进行监督检查：
（一）是否属于行政许可事项的收费；
（二）收费项目、依据、标准是否公布；
（三）行政许可实施机关监督检查被许可人的活动是否违法收费，是否索取或者收受他人财物或谋取其他利益；
（四）是否上缴依法收取的费用；
（五）是否截留、挪用、私分或变相私分实施行政许可收取的费用；
（六）其他有关行政许可收费事项。
第十二条 行政许可实施监督机关可通过听取行政许可实施机关实施行政许可情况汇报、行政许可实施机关定期提交自查报告，部门规范性文件审查备案，调取或查阅行政许可案卷材料，专项调查、抽查、受理举报投诉等方式对行政许可实施机关实施行政许可进行监督。
第十三条 行政许可实施机关应当建立健全行政许可实施监督检查相关工作制度，加强本机关实施行政许可工作人员和对被许可人从事行政许可事项活动的监督检查。
第十四条 行政许可实施机关应建立健全对被许可人从事行政许可事项活动的投诉、举报制度，通过建立网站、公布投诉举报电话或信箱等形式，落实受理或处理的责任人员，及时核查，依法作出处理决定并告知投诉人、举报人，对有功的举报人，可给予奖励，并为投诉人、举报人保密。
第十五条 行政许可实施机关对被许可人从事行政许可事项监督检查的主要内容为：
（一）被许可人从事被许可事项活动情况；
（二）被许可人是否依法履行停业、歇业批准程序；
（三）特定设备、设施的建造、安装和使用情况；
（四）是否建立健全自检制度；
（五）法律、法规和规章规定的对被许可人监督检查的其他事项。
第十六条 行政许可实施机关依法对被许可人从事行政许可事项活动的监督检查，可采取书面核查和实地检查方式。通过核查有关材料可以达到监督管理目的的，可以书面核查方式进行。
第十七条 对下列场所和事项依法需实地检查的，行政许可实施机关应依照有关法律、法规和规章的规定进行现场检查。
（一）被许可人的生产经营场所；
（二）被许可人生产经营的产品；
（三）需要定期检验的直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施；
（四）被许可人履行开发利用自然资源义务或者履行利用公共资源义务情况；
（五）取得直接关系公共利益的特定行业市场准入的被许可人履行普遍义务以及服务质量情况；
（六）法律、法规、规章规定的应当实地检查的其他场所和事项。
第十八条 行政许可实施机关对被许可人进行实地检查，应委派两名以上工作人员进行。工作人员应出示《广东省行政执法证》或其他合法、有效行政执法证件，并交付实地检查通知书，监督检查应制作笔录。
行政许可实施机关对被许可人生产经营的产品依法进行抽样检查、检验、检测的，应将情况记录在案，监督检查情况和处理结果由监督检查人员签字后归档，并以书面形式及时告知被许可人。被许可人对抽样检查、检验、检测的结果有异议的，行政许可实施机关应依有关规定复查。
第十九条 行政许可实施机关对直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施，应依据法律、行政法规规定进行定期检验。经检验发现存在安全隐患的，应责令停止建造、安装和使用或销售，并责令设计、建造、使用单位立即采取措施，消除隐患。
重要设施、设备的设计、建造、安装、使用单位和其他生产经营单位应建立自检制度，并及时向有关行政许可实施机关备案，行政许可实施机关对自检制度的执行情况进行检查和指导。
第二十条 行政许可实施机关及其工作人员违反行政许可法规定，有下列情形之一的，由其上一级行政机关、监察机关或其所在机关责令改正；应该对有关责任人员给予行政处分的，依照有关规定给予行政处分：
（一）应依法受理行政许可申请而拒绝受理的，受理或不受理行政许可申请不发给书面凭证的；
（二）未依法公示应当公示的材料（含收费项目、标准）的；
（三）对涉及多个部门的行政许可，不及时主动协调，相互推诿、拖延不办或者本部门许可事项完成后，不及时移交有关部门的；
（四）无法定依据擅自实施行政许可的；
（五）超越法定权限，违反法定程序实施行政许可的；
（六）超过法定期限实施行政许可，或未在规定期限内送达行政许可决定、证件的；
（七）在实施行政许可中不履行法定告知义务的；
（八）在监督检查中违法索取财物、违法收取费用的；
（九）不履行监督检查职责，或监督检查不力造成严重后果的；
（十）其他违法实施行政许可的行为。
第二十一条 行政许可实施机关在监督检查中发现被许可人有超越行政许可范围进行活动，以欺骗或贿赂手段取得行政许可或向负责监督检查的行政许可实施机关隐瞒有关情况或拒绝提供反映其活动情况的真实材料等违法情形的，应当依《中华人民共和国行政许可法》和其他有关法律、法规、规章的规定，依法作出处理。
被许可人对行政许可实施机关的监督处理决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第二十二条 行政许可实施机关违法实施行政许可，给申请人、被许可人、利害关系人合法权益造成损害的，应依照《中华人民共和国国家赔偿法》规定予以赔偿。
第二十三条 法律、法规、规章对行政许可实施机关及被许可人从事行政许可事项活动实施监督检查另有规定的，从其规定。
第二十四条 本规定发布之日起施行。


国家房贷政策变化属于 “情势变更”，二手房买方不算违约？

蔡英杰


　　关键词：情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

　　近日，海淀区人民法院作出了房贷政策变化，即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此，各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下，该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时，该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此，鉴于该案的案情存在自身的特点，该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此，广大购房者和卖房者千万不要以为，该判决具有普遍意义。下面，笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

　　案例简介：2010年4月12日，张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同，约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋，房屋成交总价为555万元，其中张先生计划贷款200万元购买。次日，张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中，因“新国十条”出台，无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后，张先生将宋女士起诉到海淀区法院，要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还定金。

　　庭审焦点：庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此，应不受新国十条中关于住房贷款的限制，按合同执行。

　　判决结果：法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

　　律师评析：本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决，可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响，对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过，这也仅仅是一个个案而已，并不具有典型意义，每个当事人都可能遇到些许不同的情况，因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

　　一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更？

　　根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情，对该条款的适用应当综合考虑，不能一刀切，把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号），法院是要慎用情势变更原则的。此外，根据于《正确适用 若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号)，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见：

　　1、如果合同没有明确约定贷款购房，要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款，要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额？

　　在这种情况下，即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款，甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式，但是一旦争议发生，买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款，甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话，我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话，对卖方来说很不公平，因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

　　2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，且对贷款未获批准做了约定？

　　在这种情况下，我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款，买方可以解除合同的权利，并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大，例如买方工资水平的原因，户口的原因，银行内部政策审核的原因，国家政策的原因等等，这样，买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话，那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷，否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

　　在本案中，当事人已经约定贷款方式，而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同，但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为：结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准，而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此，在非买方自身原因造成银行贷款未获批准，买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款，因为个人原因无法贷款？

　　在这种情况下，除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同，否则买方没有理由要求解除合同，一旦单方解除合同即构成违约，有可能被要求继续合同或支付违约金。此外，在国家政策没有变化的情况下，银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第23条，只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的，买方是可以解除合同的。不过，在实践中，对于银行单方面内部政策调整，买方很难举证证明。因此，如果买方担心这一点，可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

　　二、该案的示范意义
　　海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决，说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中，法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然，该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的，如果合同是在国十条出台之后的签订的，那么毫无疑问，买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

　　三、如果以情势变更原则解除合同后，买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费？

　　根据目前的行业惯例，在房屋买卖合同中，通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后，买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费？显然不可以。在解除合同前，中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务，完成了自己的任务，所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中，中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成，比如居间费，代书费，代办过户费等等，那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用，其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的，可以不必支付。


作者：蔡英杰
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