如何签订商品房买卖合同/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 06:03:37   浏览:9622   来源:法律资料网
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如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高,购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此,当你准备购买一套商品房时,请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力,且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么,究竟该如何签订商品房买卖合同呢?

  一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲,想签就签,它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定,商品房买卖合同成立需具备以下条件:

  第一,房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权,非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

  第二,房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订房屋买卖合同。 

  第三,任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同;双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

  第四,房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

  第五,房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定,采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本,否则将不予以办理过户。

  第六,根据我国房地产法律法规之规定,以下六种房屋不得成为买卖合同的标的:1、违法或违章建筑;2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋; 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑;4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋;5、房屋产权有纠纷或产权不明的; 6、未取得其他共有人同意,部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容?
根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。

  三、签订合同需要注意的几个问题

那么,作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?

  第一,如果是购买期房,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

  第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,并就特别事项在补充条款中予以详细约定,以确保合同的可行性。

  第三,力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定,这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况,买房人一定要坚持自己的意见,决不可马虎视之。

  第四,确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下,在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是:有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,这就可能造成一旦发生纠纷,购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

  第五,一定要分清房屋暂测和实测面积,建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差,约定相应的违约责任,并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后,购房者才能有效的维护自身利益。
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最高人民法院关于银行储蓄卡密码泄露导致存款被他人骗取引起的储蓄合同纠纷应否作为民事案件受理问题的批复

最高人民法院


最高人民法院关于银行储蓄卡密码泄露导致存款被他人骗取引起的储蓄合同纠纷应否作为民事案件受理问题的批复


中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于银行储蓄卡密码泄露导致存款被他人骗取引起的储蓄合同纠纷应否作为民事案件受理问题的批复》已于2005年7月4日由最高人民法院审判委员会第1358次会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。

二○○五年七月二十五日  



最高人民法院关于银行储蓄卡密码被泄露导致存款被他人骗取引起的储蓄合同纠纷应否作为民事案件受理问题的批复

(2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过)

法释〔2005〕7号

四川省高级人民法院:

  你院《关于存款人泄露银行储蓄卡密码导致存款被他人骗取引起的纠纷应否作为民事案件受理的请求》收悉。经研究,答复如下:

  因银行储蓄卡密码被泄露,他人伪造银行储蓄卡骗取存款人银行存款,存款人依其与银行订立的储蓄合同提起民事诉讼的,人民法院应当依法受理。

  此复。

衡阳市人民政府关于印发衡阳市社会保障资金监督管理试行办法的通知

湖南省衡阳市人民政府


衡阳市人民政府文件

衡政发〔2005〕20号

衡阳市人民政府关于印发衡阳市社会保障资金监督管理试行办法的通知

各县市区人民政府,市直机关各单位:《衡阳市社会保障资金监督管理试行办法》已经市人民政府2005年第7次(12届49次)常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

二OO五年七月二十九日

衡阳市社会保障资金监督管理试行办法

衡阳市审计局 衡阳市财政局 衡阳市监察局(2005年6月10日)

第一条为了加强社会保障资金管理,规范监督行为,保证社会保障资金安全运作,根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动保险条例》、《社会保险费征缴暂行条例》、《失业保险条例》、《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度》、《工伤保险条例》、《企业职工生育保险试行办法》、《城市居民最低生活保障条例》和《社会保险基金行政监督办法》等有关法律、法规,制定本办法。第二条财政、审计等社会保障资金监督部门依法对社会保障资金管理法规、政策执行情况实施监督。本办法所称社会保障资金包括基本养老保险基金、基本医疗保险基金、失业保险基金、工伤保险基金、生育保险基金、城市居民最低生活保障资金、农村新型合作医疗基金等其他与社会保障相关的各项资(基)金。第三条社会保障资金监督方式包括现场监督和非现场监督。现场监督是指对社会保障资金进行实地检查,并实行定期检查和不定期检查相结合的制度。非现场监督是指对社会保障资金经办机构报送的社会保障资金管理的有关文件、报表等数据资料进行检查、分析,社会保障资金经办机构应每季度向市社会保障监督委员会办公室、财政、审计部门报送社会保障资金财务收支情况报表和社会保障资金运作情况动态表。财政部门应每半年向审计部门报送有关社会保障资金管理的报表和资料。第四条社会保障资金经办机构包括劳动与社会保障局的社会养老保险处、机关事业单位养老保险处、医保中心、就业处、工伤保险中心,民政局的低保局(中心)、卫生局、代发社会保障资金的邮政和银行、代征社会保障基金的税务机关等相关部门单位。第五条市社会保障资金经办机构应按国家有关规定建立健全财务、资金筹集、审批、发放、银行开户、转存定期、国债买卖等内部控制管理制度,防止挪用、转移资金或国债等行为的发生。第六条社会保障资金监督管理的主要内容:(一)社会保障资金经办机构内部控制制度的建立和执行情况。(二)贯彻执行社会保障资金管理法律法规和国家政策的情况。(三)社会保障资金预算执行情况和决算情况。(四)社会保障资金征收(筹集)、支出(发放)及结余情况。(五)社会保障资金专户设立及管理情况。(六)社会保障资金运营管理情况。(七)社会保障资金其他需要监督的事项。第七条社会保障资金经办机构,每年元月底前应向财政部门报送社会保障资金年度财务收支计划,按程序经审核批准后组织实施。社会保障资金财务收支计划的内容主要包括:征缴(筹集)计划、业务收支计划、转存定期存款计划、机构管理费开支计划、购买国债计划等。第八条社会保障资金经办机构工作经费、管理费用和专项费用由本级财政列入预算,予以保证,除工伤保险可按湘劳社政字[2004]25号文件规定提取相应的管理费外,其他经办机构不得从社会保障资金中提取任何费用,更不得挤占、挪用社会保障资金。第九条经办机构和财政部门不得以社会保障资金购买的国债、定期存款或以其他方式为本单位或他单位和个人提供担保。银行等金融机构应当拒绝受理此类担保贷款。第十条社会保障资金经办机构要与开户银行、财政部门按月对帐,加快信息沟通和凭证传递,不得以有关部门出具的证明代替银行对帐单。第十一条社会保障资金经办机构和财政部门动用社会保障资金存款购买国债,必须报政府批准执行。社会保障资金存款应从一级市场购买国债,到期兑现本息,不得进入二级市场买卖国债,更不得炒作国债,不允许委托理财。第十二条社会保障资金的银行存款利息、增值收益,全额纳入社会保障资金,不得挪作他用。第十三条社会保障资金只能存入国有商业银行,严禁在非国有商业银行开设任何基金帐户。各类社会保障资金经办机构只能在每家国有商业银行开设一个收入过渡户并选择一家银行开设经办机构资(基)金支出专户,每一项资(基)金只能开设一个财政专户,确保专款专用。第十四条社会保障资金存款不得相互拆借、调用,受托银行对违规行为应拒绝办理,并及时报告相关部门。如果违规办理应承担相关责任。第十五条为了加强非现场监督工作,社会保障资金经办机构应向审计、财政、社会保障监督委员会办公室等社会保障资金监督部门提供社会保障资金银行开户情况、基金征缴和筹集、支付和发放数据资料、定期存款、存款变动情况、资金投资管理及收益情况、上级和本级财政补助资金、财务报表、资金预决算情况等。第十六条出现下列情况,社会保障资金的经办机构应及时报告市政府、市社会保障监督委员会办公室、财政、审计、监察等部门: 1、挪用社会保障资金的; 2、社会保障资金的经办机构内部对帐有较大差额未能查明原因的; 3、经办机构内部及其有关人员有严重违法违纪行为; 4、司法机关介入社会保障资金案件调查的; 5、其它重大事项。第十七条财政、审计、社会保障监督委员会等监督部门在实施监督时,社会保障资金经办机构应主动、及时提供相关资料。财政、审计部门对社会保障资金经办机构的违法、违纪行为可以根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国审计法》和《财政违法行为处罚处分条例》等法律法规依法进行处理。对情节严重构成犯罪的,移送司法机关处理。第十八条财政、审计、社会保障监督委员会等监督部门要相互配合,切实加强对社会保障资金的监督,确保资金安全。第十九条社会保障资金经办机构和财政部门违规办理有关业务,由有关部门追究行政责任,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。第二十条有关监督部门未按照有关规定履行监督职责的,上级主管部门应依据管理职权责令限期改正;造成资金损失的,对有关责任人给予行政处分。第二十一条本试行办法自颁布之日起执行。