浅谈当前监所检察存在的问题及对策

人民检察院是国家的法律监督机关，监所检察是国家法律赋予检察机关的一项重要法律监督职能，是刑事诉讼监督的一个重要组成部分，是检察机关最基本的业务之一。随着经济社会的发展和法制建设的深入，检察机关监所检察工作在发展过程中面临着一些新情况和新问题。在新的形势下，如何促进监所检察工作全面、协调发展，有力维护刑罚执行公正和在押人员合法权益，是摆在监所检察部门面前的一个重要课题。本文试就当前监所检察工作中存在的问题及其解决的对策进行探讨。
一、监所检察工作中存在的主要问题
法律赋于监所检察监督的权限大而宽。从监督程序看，监所检察监督涉及刑事诉讼的全过程，从刑事拘留到逮捕，从起诉到判决，从裁定到执行，都有监所检察监督的内容；从监督形式看，包括立案监督、侦查监督、审判监督、执行监督；从监督内容看，既肩负着部分审查批捕、审查起诉和控告申诉案件的初查工作，又肩负着刑罚执行和监管改造中发生的虐待被监管人犯案、私放在押人员案、失职致使在押人员脱逃案、徇私舞弊减刑、假释、暂予监外执行案以及原由反贪污贿赂部门和渎职侵权检察部门负责侦查的监管场所发生的职务犯罪案件的侦查工作。而监所检察人员的配备与监所检察承担的工作量极不相适应，远远不能适应检察监督工作的需要。因此，监督起来常常会感到无从下手或流于形式，无法有效发挥监督职能。许多本应由监所检察部门开展的业务都因受到客观条件的限制而无法开展。尤其是在查办监管场所职务犯罪案件和立案监督等方面几乎是空白，监督工作存在“五难”。
　　1、干警素质适应难。首先，干警的自身素质还不可能在短时间内达到完全满足履行法律监督职能的高要求。监所检察部门的工作繁杂，需要复合型人才，然而客观上，达到这一要求难度较大。其次，在配合、监督的价值取向上存在模糊认识。在实际操作中，有时过于注重配合，监督不足。为了追求良好的工作关系，导致驻所检察室的工作围着场所的工作转，实际上成了场所的一个科室，监督工作也就被束之高阁，虽然关系比较协调，但却不能发挥检察监督的作用。第三，在加大监督力度上存在畏难情绪。监所检察的主要任务都是由驻所检察室承担。驻所检察人员长期在同一监所从事检察工作，在一个监管单位工作长了，必然与监所的其他工作人员?来?熟，往往碍于各种因素，监督工作过软。有时发现问题，理应发出书面的，因怕影响关系而改为口头，应该口头的，有的就不再提了，使监督的力度不能到位，久而久之，从思想上就会对监督工作产生畏难情绪。
2、监督机制完善难。由于监督机制的不健全，在很大程度上制约了监所检察监督工作的有效开展。以纠正超期羁押工作机制为例，一起刑事案件，一般要经过侦查、公诉、审判等各个诉讼环节，在看守所的羁押期限一般从拘留到判决执行止，法律规定了各个诉讼阶段的办案所遵守的期限，同时也规定了一些特殊情况下的延长期限、重新计算诉讼期限、变更强制措施等。由于诉讼环节多，有些诉讼时限计算又比较复杂，而监所检察部门对各诉讼阶段法律文书的持有率很低。如：拘留证、逮捕证、换押证、不批准逮捕书、释放（变更强制措施）通知书、延长羁押期限等与羁押有关的法律文书，由于法律或解释没有明确的规定，以上法律文书监所检察部门均没有，要想监督，只能到监管部门或办案单位查找文书并发现违法，这需要一个过程，根本谈不上立即二字。从现行的换押制度上看，由于具体经办人责任心不强、执行不认真，换押时限不够明确，导致对超期羁押底数不清、情况不明，给掌握真实超期羁押数增加了困难。一旦出现了超期羁押，有的办案单位利用监所检察部门对案件流程不明而推诿扯皮，又不大配合调查，法律又没有赋予监所检察部门强有力的工作手段，因此，是否超期羁押有时难以认定，更无法去纠正了。
　　3、监督手段到位难。目前，由于经费等多种原因，相当部分的山区看守所尚未配置监控设施，监所检察网络化动态管理软件缺乏，无法实现驻所检察日常管理网络化。对于诸多“志帐簿表”只能采取原始的手工填写，工作程序过于繁锁且流于形式。驻所检察人员实施监督只能局限于日常巡视，审查有关材料、参加所情分析会和用逐个监室检查的方式查找监管改造场所的安全隐患、发现犯罪嫌疑人的违规违法行为以及监管人员的不当做法等途径来开展，使法律监督停留在事后监督、被动监督的阶段。与监管单位的计算机联接，虽然实现了派驻检察室与监管单位共享被监管人员基本情况和信息的一种“联网”形式，但这仅限于一种静态监督，对于派驻检察室实现对监管单位的刑罚执行和监管活动的动态监督以及对羁押期限的动态监督有一定局限性，不能做到及时、准确掌握情况和发现问题。如：目前使用的看守所管理信息系统超期羁押软件设计过程中由于未考虑到公安移送检察机关审查逮捕的7天时间，造成统计出的超期羁押人数与客观情况不吻合。
4、监督程序操作难。《刑诉法》、《监狱法》、《看守所条例》等法律法规对监所检察的监督权如何行使规定的不具体，不明确，操作性差。所以，在具体操作过程中难度大、阻力大，难以有效的履行监督职能。主要体现在：其一，法律对监管活动的监督基本上没有涉及，这是我国立法中的盲点。对监管活动的监督完全取决于检察机关的内部规定，无形中降低了监督的法律地位和规格。其二，对刑罚执行机关的减刑、假释、暂予监外执行的监督方式和程序规定不力。减刑、假释、暂予监外执行的裁定与刑事裁判的本质是相同的，均决定着对被告人的实际处刑。检察机关可以对确有错误的生效裁判提出抗诉，启动再审程序。但刑事诉讼法对于减刑、假释、暂予监外执行的监督方式由抗诉改为提出纠正意见，直接影响了监督的力度和效果。其三，对二审阶段羁押期限的规定不明确，造成二审超期羁押监督难。法律规定，第二审人民法院受理上诉案件应当在一个月以内审结，至迟不得超过一个半月。这里所指的受理时间应从何时起算？若从二审法院接受案件之日起计算，那么，被告人从上诉至一审法院将案件移送二审法院之前的这段时间就是一个空档，这些空档算不算？又该如何算？如：林××对一审判决不服，于2004年12月3日提出上诉，二审法院换押证上填写的办案时间从2004年12月27日起，上诉时间与二审法院的受案时间相差了20几天，由于法院规定不明确，检察机关只能凭换押证上的时间对其诉讼时限进行监督。其四，法律在赋予检察机关以法律监督权时并没有规定监督对象不接受监督时如何处理，以致在实践中法律监督权的行使是否产生效果，在很大程度上依赖于监督对象对法律监督的尊重程度。监督权威没有法律保障，难以实现。
5、检务保障落实难。检察机关开展法律监督工作，行使检察权需要物质、资金的保障，以解决办案经费、人员待遇问题。目前的检察机关经费管理模式是由各检察机关所在地方财政承担，由于地方财政经费困难，检察机关的经费自然也就很难保障，装备设施跟不上形势发展的需要，办案经费、干警福利较差，是目前山区检察院普遍存在的问题。按照高检院规定的一、级驻所检察室的达标要求，要想配备摄像机、汽车、移动电话等装备，就山区检察院的条件看，目前是无法达到，也就难以实现办公自动化。驻所检察人员的生活补贴和特殊岗位津贴也无法按要求每人每月120元落实。
二、加强监所检察工作的几点思路
1、加强业务学习，提高监督水平。
监所检察人员在刑事司法活动中要牢固树立实体法和程序法并重、打击犯罪和保障人权并重的刑事诉讼观念。要从思想上高度重视监所检察监督这项工作，加强对法律、检察实务的学习，随时掌握日常工作中经常遇到的法律、法规、政策精神；要加强对办案业务和应用计算机网络技术能力的培养，提高自身的办案能力和应用技术的技能。此外，还要培养独立处理问题的工作能力，着重在敢于监督、善于监督、依法监督、准确监督、勤于监督等五个方面下功夫。正确处理好监督与配合的关系，坚持分工负责、互相制约的原则，做到监督到位而不越位，形成在监督中配合、在配合中监督的良好机制；处理好执法活动监督与查处职务犯罪案件的关系，要结合执法监督工作注意发现、收集案件线索，通过查处案件发现监管活动中深层次的问题；处理好预防犯罪与纠正违法的关系，坚持以预防犯罪为主的原则。通过在干中学，在学中干，使自己的工作能力在实践中迅速提高。
2、健全监督机制，规范执法行为。
驻所检察要积极探索、推行以办案流程、质量考评、能绩管理、业务机制、执法监督为重点内容的全方位、规范化的监所检察工作机制。一要建立岗位责任制和目标管理责任制，结合工作实际，制定和完善驻所检察制度；安全检察制度；换押制度；对监管、生产、教育活动检察制度；对在押人员死亡检察制度；备案审查、重大事故报告制度；立案监督制度；办案制度；及时投劳检察制度；留所服刑检察制度；收押、释放、变更强制措施检察制度；检察人员约谈、接待制度；检务公开制度；监所检察网络化管理制度等。二要建立预防和纠正超期羁押的长效工作机制。通过实行换押证制度、羁押期限告知制度、羁押期限跟踪制度、羁押期限届满提示催办制度、计算机联网预警制度、发纠正违法通知书、向权力机关、政法委报告制度、超期羁押投诉制度、超期羁押责任追究制度等，把对超期羁押问题的监督落到实处，切实预防和及时纠正超期羁押。三要建立健全派驻检察人员列席呈报减刑、假释、暂予监外执行会议制度，加强对罪犯减刑的事前监督，检察机关应提前介入减刑活动，并赋予罪犯以“知情权”，努力使减刑工作更加透明化，以保证减刑制度的正确实施。四要建立健全派驻监所检察干部定期轮岗交流制度，防止派驻检察人员被“同化”。同时，为了防止监所检察人员不认真履行职责，必须建立相应的监督责任制，使监所检察人员认真履行职责，不辱使命。这种责任制的内容应当包括：监所检察人员承担法律监督的职责和工作程序、为履行职责而享有的权利、不履行职责造成严重后果的责任形式、责任追究的主体和程序，只有建立相应的责任制，才能确保责、权相统一，使监督工作真正落到实处。
3、加大监督力度，强化监督效果。
首先，要把握监督重心，以点带面开展工作。要把工作的重心始终放在刑罚执行监督上，坚决防止"前门进，后门出"，突出抓好违法减刑、假释、保外就医的监督和监管活动的监督。要做到这一点，就要求每名驻所检察干警头脑必须清楚，各项工作都紧紧围绕工作的重心来开展，切实抓好：加强对在押人员羁押期限的检察监督，坚决纠正办案中的超期羁押问题；加强减刑、假释、保外就医、留所服刑的监督，严格审查；在纠正监管场所违法的同时，注意发现和查处隐藏在各种违法问题后面的监管干警职务犯罪案件；认真研究如何加强对监外罪犯的监督管理，防止监外罪犯脱管失控。其次，要拓宽监督渠道，以办案促监督。实现监所检察工作新的更大的发展，必须把办案工作摆上更加突出的位置，加大办案力度，在查办大案要案和新型犯罪案件方面有新的突破。但由于属监所检察部门管辖案件主体的特定性，再加上知情人出于各种因素不敢、不愿、不想举报犯罪嫌疑人，因而此类线索较少，这就需要我们拓宽线索来源。具体可通过加大检务公开力度、开展法制宣传活动、个别谈心等形式，让在押人员了解他（她）们的合法权益。懂得什么样的问题可以通过什么途径反映；也可以通过监听亲情电话，旁听家属接见的谈话等形式了解情况；还可以通过向在押人员家属发征求意见信和参与监管场所的执法执纪大检查等发现问题；对于个别重点人员，还可以在其被释放后进行回访来了解等渠道。第三，要更新监督方式，增加监督的科技含量。要在驻所检察室运行体现监所检察业务特点的网络化动态管理软件，并与看守所总监控室的监控系统联网，以计算机网络技术代替监所检察传统的工作方式和获取、交流、处理信息的手段。实现监所检察对刑罚执行、监管活动的监督和羁押期限的监督数据化、信息化、网络化，。进而实现从结果监督向过程监督、事后监督向事前监督、静态监督向动态监督、监管单位被动服从监督向主动接受监督的转变。
4、完善相关立法，增强监督权威。
要修改制定《看守所检察工作细则》等规范性文件，完善监督程序，规范监督方式；在完善刑罚执行监督的有关立法中，应将一些弹性监督条款改为刚性规范，制定一部统一的、能够协调不同执行机关关系的、能够有力保证执行公正和高效率的刑事执行法律规范；应明确检察建议和纠正违法通知书在检察监督中的法律强制力，对监督权如何具体行使以及对拒不接受检察机关监督的行为如何制裁法律应作出明确的规定，真正提高监督的效益和质量；要从优化监所检察执法环境的角度，积极制定有关规定，使监所检察部门能及时拥有相关法律文书，掌握监督依据，减少违法现象的发生。
5、落实检务保障，确保监督到位。
首先，应当将那些业务水平较高，政策观念强，有组织协调能力，讲究工作方法，有奉献精神、年富力强的同志充实到监所检察部门，为做好监所检察工作，特别是驻所检察工作打下坚实的基础。其次，要增加投入，在驻所检察室设立一专门的设备、仪器控制室，把有关的电脑、监控设备全部安装在该室内，实行专人负责、专人管理，实现足不出户就可以对监管场所的“三大现场”实行实时、立体监控；此外，可由省检察院和财政厅联合下文，明确规定驻所人员的生活补贴和健康补贴的最低金额和最高金额，并由地方财政支付，以便更好的落实驻所人员的生活补贴和健康补贴。

大田县人民检察院：魏　洁




广东省深圳市人大常委会


深圳经济特区住宅区物业管理条例（修正）
深圳市人民代表大会常务委员会


（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 根据1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉的决定》修正）

第一章 总 则
第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。
第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。

第二章 业主大会及业主委员会
第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。
业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
第十一条 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。
第十三条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
（五）修改业主公约；
（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会章程。
第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员会中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。
业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制订，并经业主大会批准。
第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五内，报所在地的区住宅主管部门备案。
第十七条 业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任可以为专职。
业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。
第十九条 业主委员会行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。
业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。
第二十条 业主委员会履行下列义务：
（一）执行业主大会的各项决定；
（二）遵守和履行物业委托管理合同；
（三）不得从事各种投资和经营活动；
（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
第二十一条 业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

第三章 物业管理公司及其职责
第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。
委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
第二十四条 物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。
第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。
第二十六条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条
例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建议单位在同等条件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。
在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。
第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
（一）房屋的使用、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆行驶及停泊；
（五）公共秩序；
（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十八条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十九条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
（三）接受业主委员会和业主的监督；
（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第三十条 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
第三十一条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 业主公约
第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。
业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条 业主公约应当包括下列内容：
（一）住宅区名称、地点、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；
（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
第三十六条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。

第五章 住宅区的使用及维护
第三十七条 移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。
第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。
第四十二条 业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向
市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。
第四十三条 房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。
前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。
第四十四条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）经营业主公约所禁止的行业；
（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第六章 住宅区专用基金与专用房屋
第四十五条 开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。
公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
第四十六条 公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专帐管理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。
公用设施专用基金管理办法由市政府制定。
第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
第四十八条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。
上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。
上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
第四十九条 本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补建。
第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。
业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。

第七章 法律责任
第五十一条 业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第五十二条 业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第五十三条 违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。
第五十四条 物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，市住宅主管部
门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：
（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。
第五十五条 开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门
应当暂停其房地产开发资质。
第五十六条 业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款；
（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；
（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。

第八章 附 则
第五十七条 市政府可根据本条例制定实施细则。
第五十八条 写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。
第五十九条 本条例自一九九四年十一月一日起施行。
第六十条 本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。


（1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过）


深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议审议了市政府《关于提请审议〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉修正案（草案）的议案》，决定对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》作如下修改和补充：
一、第五条修改为：“业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。”
二、第七条修改为：“各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住宅主管部门的指导和监督。”
三、第九条修改为：“住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会
。”
增加第二款：“分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。”
四、第十条第二款修改为：“业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。”
五、第十一条第二款修改为：“经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
”
六、第十二条第二款修改为：“大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。”
七、第十六条修改为：“业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报所在地的区住宅主管部门备案。”
八、第十九条第一款第（三）项修改为：“采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同。”
增加第三款：“业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。”
九、增加第二十条：“业主委员会履行下列义务：
（一）执行业主大会的各项决定；
（二）遵守和履行物业委托管理合同；
（三）不得从事各种投资和经营活动；
（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。”
十、第二十一条改为第二十二条，第一款修改为：“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”
第二十一条第二款删除。
十一、第二十五条改为第二十六条，第三款修改为：“在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督。”
十二、第二十八条删除。
十三、增加第三十条为：“住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。”
十四、第三十五条改为第三十六条，增加第二款：“业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。”
十五、第三十六条改为第三十七条，增加第二款：“开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。”
十六、增加第四十二条：“业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向
市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。”
十七、第四十一条改为第四十三条，修改为：“房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由物业管理公司承担。”
增加第二款：“前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。”
十八、第四十三条删除。
十九、第四十四条改为第四十五条，第一款修改为：“开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。”
二十、第四十六条改为第四十七条，修改为：“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”
二十一、第四十七条改为第四十八条，第一款修改为：“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。”
第三款修改为：“上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。”
二十二、第四十九条删除。
二十三、第五十条增加第二款：“委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。”
增加第三款：“业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。”
二十四、增加第七章：“法律责任”。
二十五、增加第五十一条：“业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。”
二十六、增加第五十二条：“业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。”
二十七、增加第五十三条：“违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款。”
二十八、增加第五十四条：“物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以三千元以上一万元以下的罚款；情节严重的
，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，并可建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目：
（一）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。”
二十九、增加第五十五条：“开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国
土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。”
三十、增加第五十六条：“业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款；
（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；
（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以并处一百元以上二千元以下的罚款。”
三十一、增加第六十条：“本条例实施前已建成的住宅区的整治改造办法由市政府另行制定。”
三十二、本条例中“业主管理委员会”及“管委会”均分别修改为“业主委员会”，但本决定中已修改的条文除外。
此外，根据本决定对部分条文的文字和条、款、项的顺序作相应的调整和修改。
本决定自公布之日起施行。
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则，根据本决定作相应的修正，重新公布。



1994年6月18日