房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担
宋晓锋
吕某买房10年之久，售房人却未为其办理产权证，原因何在？售房人拒绝办证的理由能否成立？办证请求权是否适用诉讼时效？逾期办证的违约金该如何计算？
1. 案情简介
1999年8月15日，吕某与北京市民政局住宅合作社（以下简称合作社）签订《房屋销售合同》，约定吕某购买合作社建设的位于昌平区沙河镇民园小区一套房屋，房屋总价款为100073元，双方在房屋交付后九十天内到房屋交易部门办理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约定支付首付款30022元，其余房款以银行按揭方式支付。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某办理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某办理房屋产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社继续履行合同，办理过户手续；支付逾期办理房屋过户手续的违约金59555.9元。
合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调解书为证。违约的是吕某，不是合作社；未办理房屋产权过户手续，是原告自己造成的，并且因其拖欠贷款曾在2002年10月13日给物业写信同意由原来的物业收回房屋过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房打算，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求办理房屋过户手续。
2.裁判要点
一审法院认为：原被告签订的《房屋销售合同》合法有效；原告未按期偿还银行借款，是导致被告代其偿还后发生追偿纠纷的原因，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立，本院不予支持；鉴于双方有关追偿借款的纠纷现已通过诉讼解决，故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的要求，本院予以支持。故判决，被告于北京市民政局住宅合作社于本判决生效后三十日内协助原告吕某办理房屋所有权登记；驳回原告的其他诉讼请求。
3.评析意见
3.1吕某已履行了购房人的主要义务，合作社以代吕某偿还银行借款为由拒不协助吕某办理产权证的抗辩理由不应成立。
抗辩权，是指对抗请求权的权利，抗辩权以法律规定的抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，这一权利的行使可以造成对方请求权的消灭或者使其效力延期发生。
抗辩权有以下特征：（一）其行使以请求权的行使为前提，没有请求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法律明确规定而产生，约定的抗辩事由只能产生合同的权利，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决定，不主动援引者视为放弃；法官不得主动依职权审查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有一定的期限限制，该期限要么由法律规定，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，因为抗辩权是依附于请求权而发生的，如果对方请求权合法成立，则抗辩权也就合法成立，如果对方的请求权不合法，则抗辩权也无必要行使。
本案系房屋买卖合同纠纷，吕某作为购房人的主要义务是及时足额支付房款。本案中，吕某已及时向合作社支付了首付款，并且通过银行按揭贷款也将剩余房款支付给了合作社，吕某依约履行了买方人的主要义务。关于吕某因种种原因未及时偿还银行借款，合作社作为担保人为吕某偿还银行借款，这属于担保追偿纠纷，这与本案属于不同的法律关系，并且合作社就代吕某偿还借款事宜已诉至法院并经法院调解结案，其作为担保人的权益已得到保护，合作社以宫某不偿还其作为担保人代为偿还的款项为由拒不履行其作为售房人的主要义务，拒不协助吕某办理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能成立。
一审法院认为“原告未按期偿还银行借款，也是双方至今未办理房屋产权过户手续的根本原因，因此原告主张被告未按期办理房屋产权过户手续构成违约，要求被告支付违约金的要求，理由不能成立。”是错误的。一审法院混淆了买卖合同纠纷与担保追偿权纠纷两种法律关系，错误的理解了抗辩权的性质及使用条件，从而错误的认定了合作社的抗辩理由。
3.2合作社未按约定协助吕某办理产权证违反合同的主要义务构成违约，应承担延期办理产权证的违约责任
合作社作为售房人的主要义务是交付房屋、协助办理过户手续。本案中，吕某及时足额支付了房款，合作社也应该全面履行合同，及时交付房屋、协助办理过户手续。但在吕某支付房款后的长达10年的时间里，合作社未曾履行其办证义务。
根据《合同法》及双方签订的《《房屋销售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承担违约责任，应尽快协助吕某办理涉案房屋的房屋所有权登记，并且应向吕某支付逾期办理产权证的违约金。一审法院不支持吕某要求合作社支付逾期办理产权证的违约金的诉求是错误的。
3.3关于办理产权证的请求权是否适用诉讼时效
吕某于1999年买房，10年后才请求办理产权证，吕某的办证请求权是否适用两年的诉讼时效呢？
关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见： 第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房屋交付，吕某已实现对房屋的占有，吕某请求合作社办理房屋所有权登记的请求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规定。
3.4关于延期办理产权证违约金诉讼时效的起算
吕某购买合作社房屋，合作社虽向吕某交付房屋，但没有及时办理产权证，违反了合同的主要义务，应当承担支付违约金责任。违约金是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。但延期办理产权证违约金应从何时起算呢？
诉讼时效期间的起算是指什么时候开始计算诉讼时效。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。”这一规定比较原则，司法实践中，民事案件千差万别，具体到个案，其时效起算点也不相同，也比较难把握。
关于延期办理产权证违约金应从何时起算有两种代表观点：一种观点认为延期办理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人履行完毕自己的办证义务后开始，在这之前，权利人虽然知道自己的权利受到侵害，但不知道权利受害的范围和程度，向法院要求保护的范围无法明确，自然不应开始计算诉讼时效；另一种观点认为违约金请求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发生后每天产生一个违约金，每天产生的违约金就有一个违约金请求权，每天违约金的数额是可以计算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人起诉之日起倒退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人丧失了对该部分的违约金胜诉权。
笔者认为，房地产开发商在房屋买卖中处于强势地位，为了保护购房人权益，开发商逾期延期办理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商履行办证义务后开始计算，而不是分段计算。
3.5关于延期办理产权证违约金的截止日期
在办理产权证过程中，出卖人的义务首先是办理大产权证，这是买房人办理分户小产权的前提；其次出卖人只负有协助义务。办理产权证是双方当事人的共同义务，出卖人与买房人都无法单方完成。在实践中，导致逾期办理产权证的原因很多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能办理下来，不是出卖人所能左右的。
售房人是否履行办证义务的标准为是否将办理房屋所有权证所需的材料报送有关部门，只要出卖人在约定或法定期限内提交办证所需材料，且其所提交的资料已经具备了办证条件，就可以认为办证义务履行完毕，不应在承担违约责任。
本案中，合作社并未将办理产权证所需要的材料提交给有关部门，延期办理产权证的违约金的截止日期应为合作社履行了报送办理房产证所有权所需的材料之日。
作者简介：宋晓锋，男，河北定州人，河北经贸大学管理学学士，辽宁大学法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。
主要业务领域：房地产、公司法务、刑事辩护、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。
陕西省人民政府关于印发陕西省政府非税收入管理暂行办法的通知
陕西省人民政府
陕西省人民政府关于印发陕西省政府非税收入管理暂行办法的通知
陕政发〔2006〕66号
各市、县、区人民政府，省人民政府各工作部门、各直属机构：
《陕西省政府非税收入管理暂行办法》已经2006年11月6日省政府第30次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
陕西省人民政府
二○○六年十二月二十日
陕西省政府非税收入管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为加强政府非税收入管理，规范政府收入分配秩序，增强政府宏观调控能力，促进经济和社会健康发展，根据有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本省政府非税收入的征收管理、资金管理、支出管理、票据管理以及监督检查，适用本办法。
第三条 本办法所称政府非税收入，是指除税收以外，由各级政府、国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用政府权力、政府信誉、国家资源、国有资产或提供特定公共服务、准公共服务取得并用于满足社会公共需要或准公共需要的财政资金，包括：
（一）行政事业性收费；
（二）政府性基金；
（三）国有资源有偿使用收入；
（四）国有资产有偿使用收入；
（五）国有资本经营收益；
（六）彩票公益金；
（七）罚没收入；
（八）以政府名义接受的捐赠收入；
（九）主管部门集中收入；
（十）政府财政资金产生的利息收入；
（十一）其他政府非税收入。
前款规定的收入属应纳税的，依法纳税后上缴政府非税收入。
社会保障基金、住房公积金不适用本办法。
第四条 政府非税收入项目的设定、收支管理和监督应当依法进行。政府非税收入管理应当方便公民、法人和其他组织。
第五条 政府非税收入根据不同的类型和特点，按照国家有关规定，实行科学、有效的分类规范管理，分别纳入一般预算、基金预算和财政专户管理。
政府非税收入实行收缴分离和收支两条线管理，按照综合财政预算管理的要求，由政府统筹安排使用。
第六条 政府非税收入是财政收入的组成部分。全省各级政府应当加强对政府非税收入管理工作的领导，严格实施法律、法规关于政府非税收入管理的规定，积极推进政府非税收入管理信息化建设，建立健全政府非税收入监督机制，切实提高政府非税收入管理水平。
第七条 县级以上地方人民政府财政部门是政府非税收入的主管部门，负责本级政府非税收入年度预算（计划）草案的编制和组织执行等工作。
审计、价格、监察、人民银行等有关部门按照法定职权，做好政府非税收入的监督管理工作。
第二章 征收管理
第八条 行政事业性收费应当依据《陕西省行政事业性收费管理条例》的规定，经国务院或省人民政府及所属财政、价格主管部门批准设定和征收。收费项目由财政部门会同价格主管部门审核办理，收费标准由价格主管部门会同财政部门审核办理。
政府性基金及其附加应当依据法律、行政法规、国务院或者财政部的规定设定和征收。
罚没收入、国有资源有偿使用收入、国有资产经营收益及其他政府非税收入应当依据法律、法规、规章、国务院和省人民政府的规定设定和收取。
第九条 政府非税收入按照不同类别，实行分类规范管理。
符合国家规定审批程序批准设立的行政事业性收费和政府性基金，必须严格按照规定范围和标准及时足额征收，并合理控制收费基金规模。
国有资源、国有资产使用权应依法实行招标、拍卖，收入全额上缴国库或财政专户，确保应收尽收，防止国有资产收入流失。
国有资本经营收益应及时足额上缴国库，纳入财政预算管理。
彩票公益金要按照国家规定的分配比例，及时足额上缴财政专户，实行专项预算管理。
第十条 法律、法规、规章和依法设定政府非税收入项目的文件已规定执收单位的，由规定的执收单位征收；法律、法规、规章和依法设定政府非税收入项目的文件没有规定执收单位的，财政部门为执收单位。
执收单位尚不具备直接收取条件的，经同级财政部门批准后，执收单位方可委托其他单位代征政府非税收入。委托应当签订委托协议书。受托单位不得再委托其他单位或者个人代征政府非税收入。
第十一条 执收单位应当履行下列职责：
（一）向社会公布本单位负责征收的政府非税收入项目及其依据、范围、标准、时限、程序，并报同级财政部门备案；
（二）严格依照规定的项目、范围和标准征收非税收入；
（三）编制本单位政府非税收入年度预算（计划）草案，报送同级财政部门；
（四）记录、汇总、核对并向同级财政部门定期报送政府非税收入征缴情况。
第十二条 执收单位应当严格依法征收政府非税收入，确保应收尽收，不得多征、少征或者擅自减征、免征、缓征，不得隐瞒、转移、截留、坐支、挪用、私存私放、私分或者变相私分所收政府非税收入款项。
任何部门、单位不得违法设定政府非税收入项目、范围、标准和征收政府非税收入。
第十三条 依法应当缴纳政府非税收入款项的单位或者个人为缴款义务人。
缴款义务人应当按照规定的时间、标准、方式、途径缴纳政府非税收入款项，不得逃避缴纳义务。
第十四条 缴款义务人符合缓征、减征、免征政府非税收入条件的，可以提出书面申请，由财政部门批准；数额较大的，由省人民政府批准。
批准部门应当明确申请缓征、减征、免征政府非税收入的依据、范围、条件、时限、程序，并向社会公布。
第十五条 财政部门负责组织政府非税收入的征收，依照公开、公平原则确定政府非税收入的代收银行，并可在代收银行设立用于归集、记录和划解政府非税收入款项的汇缴专户。
执收单位不得开设非税收入过渡性账户。确有必要的，经同级财政部门批准，可开设只收不支的政府非税收入汇缴专用存款账户，用于归集本单位现场征收的或者零散的政府非税收入并按规定及时上缴财政。
第十六条 政府非税收入实行执收单位开票、银行代收、财政统管的收缴分离管理办法。要积极推进政府非税收入收缴管理制度改革，实现财政部门、执收单位和代收银行间政府非税收入收缴信息联网，确保政府非税收入按规定及时足额上缴国库或财政专户，防止隐瞒、截留、挤占、坐支和挪用政府非税收入。
第十七条 缴纳政府非税收入采取直接缴款或者集中汇缴方式。除法律、法规、规章规定当场收款或者纳入政府非税收入汇缴专用存款账户的政府非税收入采取集中汇缴方式外，均应采取直接缴款方式。
采取直接缴款方式的，缴款义务人凭执收单位开具的缴款凭证，到代收银行的营业网点或者通过财政部门规定的其他缴款途径，将政府非税收入直接缴入国库单一账户、财政专户或者财政部门设立的汇缴账户。
采取集中汇缴方式的，执收单位向缴款义务人收款并出具财政票据或者发票后，在同级财政部门规定期限内，汇总填制缴款凭证，将政府非税收入按收款项目编码缴入国库单一账户、财政专户或者财政部门设立的汇缴账户。
第三章 资金管理
第十八条 政府非税收入按照下列方式纳入财政统一管理：
（一）行政性收费、罚没收入、国有资产经营收益、国有资源有偿使用收入必须缴入国库，纳入一般预算管理；
（二）政府性基金及其附加纳入基金预算管理；
（三）事业性收费以及其他非税收入，依照国家有关规定分别纳入一般预算管理、专项预算管理或者财政专户管理。
第十九条 财政部门负责设立和管理本级的政府非税收入账户体系，包括在人民银行开设用于记录、核算、反映预算资金收支活动的国库单一账户，在银行开设用于记录、核算、反映未纳入预算内管理的政府非税收入及其支出活动的政府非税收入财政专户以及用于记录、核算、反映政府非税收入的汇缴、集中支付和特殊专项支出等活动的其他账户。
财政部门的政府非税收入管理单位负责将政府非税收入汇缴结算账户内应缴国库、财政专户及上缴或下拨的资金，按照收入级次和规定的类别及分成比例，定期划解国库、财政专户或上下级财政部门。
第二十条 根据分级财政管理体制，政府非税收入上下级分成比例，按照下列规定办理：
（一）涉及中央和省级分成的，分成比例按照国务院或者国务院财政部门的规定办理；
（二）涉及省级与市、县级分成的，分成比例按照省人民政府或者省人民政府财政部门的规定办理；
（三）涉及部门、单位之间分成的，分成比例按照本级人民政府财政部门的规定办理。
上、下级分成的政府非税收入，按照就地缴款、分级划解、及时结算的原则，由执收单位就地缴入同级政府非税收入汇缴专户，财政部门按规定比例定期结算、拨付，代收银行负责资金划解，不得拖延、滞压、隐瞒、截留。除国家和省政府另有规定外，执收单位不得以任何形式将政府非税收入资金直接缴付上级执收单位或者拨付下级执收单位。
第二十一条 政府非税收入缴入国库单一账户或者财政专户后，有下列情形的，应当办理退库：
（一）多缴款、重复缴款、错缴款的；
（二）由于调整政府非税收入征收标准，需要退还款项的；
（三）依法收取的待结算收入，符合有关规定需要退付的；
（四）财政部门规定应当办理退库手续的其他情形。
政府非税收入退库，应当通过国库单一账户、政府非税收入财政专户办理，其他账户不得办理。
第二十二条 政府非税收入退库，需退还缴款义务人的，由缴款义务人向执收单位提出书面申请，执收单位应当在10个工作日内核实后，报同级财政部门审批；需退还执收单位或者代收银行的，由请求退款的执收单位或者代收银行书面报同级财政部门审批。
执收单位发现需要向缴款义务人退款的情形的，应当在5个工作日内书面报同级财政部门审批，经批准后主动向缴款义务人退款。
财政部门接到退库申请后，属于本级管理权限的，应当在20个工作日内审批并退款；涉及上级财政部门管理的政府非税收入的，应当在15个工作日内审核后，按规定程序报上级财政部门审批。
第四章 支出管理
第二十三条 政府非税收入应当纳入财政统筹安排，实行综合财政预算管理。
纳入预算管理的政府非税收入执收单位履行职能所需经费，按照其职能、定员和部门预算核定的支出标准由本级人民政府财政部门纳入预算统筹安排。除有规定用途外，执收单位的支出不得与执收的政府非税收入直接挂钩。
政府非税收入有专项用途的，按照有关规定安排，专款专用，结余可结转下年度使用。
执收单位委托其他单位征收政府非税收入的费用，通过部门预算安排。
第二十四条 政府非税收入安排的支出资金由财政部门核拨，实行国库集中支付。
第五章 票据管理
第二十五条 财政票据是执收单位、代收银行在征收政府非税收入时向缴款义务人出具的财政部门印制的收款凭证，是财务收支的凭证和会计核算的原始凭证。
征收政府非税收入时应当出具财政票据，执收单位、代收银行不按照财政部门的规定向缴款义务人开具财政票据的，缴款义务人有权拒绝缴款并向财政部门投诉。
第二十六条 省级财政部门依照有关法律、法规的规定，制订全省政府非税收入票据管理的具体办法，统一印制和管理全省政府非税收入票据。
各设区市、县（区）财政部门具体负责本级政府非税收入票据的领购、保管、发放、使用、核销、检查等日常管理工作。
第二十七条 执收单位使用的政府非税收入票据，按照财务隶属关系向本级人民政府财政部门领购。
执收单位应当建立健全政府非税收入票据领用、保管、缴销、审核等制度，保证政府非税收入票据安全。遗失政府非税收入票据的，应当及时报告同级人民政府财政部门，并公告作废。
第二十八条 禁止任何单位或者个人转让、转借、串用、代开、伪造、变造、私自印制和销毁财政票据；禁止利用财政票据乱收费乱罚款或者超出规定范围和标准征收政府非税收入；禁止使用非法财政票据。
第六章 监督检查
第二十九条 全省各级财政部门应当加强对本级政府非税收入的征收、入库、支出和财政票据使用情况的监督检查，依法查处违反政府非税收入管理规定的行为。审计、物价、监察等部门应当依法对政府非税收入有关情况进行监督检查，发现问题及时处理。
第三十条 各部门、各单位应当加强对本部门、本单位政府非税收入的监督管理，建立相应的管理制度，健全内部监督机制，发现违法违规行为及时纠正和处理；接受有关部门、机构依法实施的监督检查，如实提供有关资料和情况，不得拒绝、隐匿、谎报、阻挠、拖延，并应严格执行有关部门依法做出的检查处理决定。
第三十一条 任何单位和个人有权向监督检查部门检举违反政府非税收入管理规定的行为。受理的部门应当依法查处，并将处理结果告知检举人；对不属于本部门职权范围内的事项，应当及时移送有权处理的部门。负责受理和查处的部门应当为检举人保密，不得将检举人姓名及检举材料转给被检举的单位和个人。
对举报违法行为有功的单位和个人，应当给予表彰、奖励。
第七章 法律责任
第三十二条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府财政或者有关部门责令改正，追缴应收、应缴的政府非税收入，退还违法多收的资金，调整有关会计账目；对执收单位通报批评；对主管人员和直接责任人员，由所在单位或上级主管机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定设立政府非税收入项目或者擅自改变政府非税收入项目的范围、标准、对象和期限的；
（二）违反规定权限或者法定程序缓收、减收、免收政府非税收入的；
（三）开设政府非税收入账户或者过渡性账户，或者隐匿、转移、截留、坐支、挪用、私分政府非税收入款项，或者将政府非税收入款项存入政府非税收入汇缴结算账户以外的其他账户的；
（四）未按照规定实行政府非税收入收缴分离的；
（五）滞留、截留应当上缴或者下拨的政府非税收入资金的；
（六）违反规定将政府非税收入资金直接缴付上级执收单位或者拨付下级执收单位的；
（七）转让、出借、代开政府非税收入票据，或者使用非法票据，或者不按照规定开具政府非税收入票据的；
（八）违反规定发放、销毁政府非税收入票据，或者保管不善造成政府非税收入票据毁损、灭失的。
前款第（一）项行为所取得的款项，限期退还缴款人；无法退还的，收缴国库。
第三十三条 违反本办法，伪造或者擅自印制政府非税收入票据的，由县级以上人民政府财政部门依照国务院《财政违法行为处罚处分条例》的规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第三十四条 省财政厅会同有关部门依据本办法，制订有关政府非税收入的征收管理、
综合预算、项目管理、账户管理、票据管理、监督检查等实施办法。
第三十五条 本办法由省财政厅负责解释。
第三十六条 本办法自2007年1月1日起施行。