印发阳泉市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知
山西省阳泉市人民政府
阳政发〔2005〕23号
阳泉市人民政府
印发阳泉市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知
各县（区）人民政府，市直各单位，省营以上企业：
市建设局制定的《阳泉市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二OO五年六月十六日
阳泉市城镇最低收入家庭 廉租住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善多层次的住房供应和保障体系，逐步解决本市城镇最低收入家庭的住房困难，根据建设部等五部委《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《山西省人民政府关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城镇廉租住房的管理和使用。
第三条 城镇廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本市城镇常住居民户口且住房困难的最低收入家庭提供租赁住房补贴、租金核减或以低廉租金配租的普通住房。
第四条 符合本市人民政府规定的住房困难的城镇最低收入家庭，可以申请城镇最低收入家庭廉租住房。
家庭年收入符合市政府当年确定的最低生活保障线标准的家庭，为最低收入家庭；最低收入家庭中人均使用面积在7.54平方米（含）以下的家庭，为住房困难的最低收入家庭。
第五条 城镇最低收入家庭住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。
租赁住房补贴，是指市、县人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。
实物配租，是指市、县人民政府向符合条件的特殊对象直接提供住房，并按廉租住房租金标准收取租金。
租金核减，是指产权单位按照市、县人民政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金核减。
第六条 廉租住房的运作由市住房制度改革领导组统一领导，市住房制度改革领导组办公室负责我市城镇最低收入家庭廉租住房的组织协调工作。
建设、财政、民政、税务、物价等有关部门按照职能做好城镇最低收入家庭廉租住房的相关工作。
县（区）建设局负责本辖区城镇最低收入家庭廉租住房审核、补贴、配租等具体管理工作。
第二章 廉租住房资金及配租住房来源
第七条 本市城镇最低收入家庭廉租住房的资金来源，实行财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则，主要包括：
一、市、县财政预算安排的资金。其中：城区、矿区、开发区财政负担部分，市级财政负担70%，区级财政负担30%；平定、盂县、郊区财政负担部分全部由本级财政负担。
二、住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房的补充资金；
三、社会捐赠的资金；
四、其他渠道筹集的资金。
第八条 本市城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专户储存，专款专用，专项用于租赁住房补贴的发放，不得挪作他用。
第九条 实物配租的廉租住房来源。
一、政府出资收购的旧住房和低价位商品房；
二、社会捐赠的房屋；
三、腾空的公有住房；
四、廉租住房供应对象现承租的符合廉租住房标准的公有住房；
五、其他渠道筹集的住房。
第十条 实物配租的廉租住房只租不售。实物配租原则上对符合廉租住房条件的孤老、残疾、烈属等特殊家庭，提供按配租标准与人员结构相当的普通住房。
第十一条 政府出资收购的旧住房和低价位商品房作为廉租住房的免交房产税、营业税。
第三章 廉租住房的申请、审核
第十二条 申请享受本市廉租住房的家庭应当同时符合下列条件：
一、家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上；
二、家庭人均使用面积在7.54平方米（含）以下；
三、家庭成员具有本市非农业常住户口且实际居住，并至少有一人取得本市非农业常住户口5年以上，其他成员户口迁入此处满2年以上；
四、家庭人数为两人或者两人以上，家庭成员之间具有法定赡养、抚养关系。
第十三条 申请家庭应当推选出具有完全民事能力的申请人，由申请人向县（区）建设局提出书面申请，如实填报家庭的基本情况，并提交下列材料；
一、民政部门出具的城镇居民最低生活保障证明；
二、廉租住房申请表；
三、家庭成员身份证明；
四、家庭成员户籍证明；
五、现居住地的住房证明；
六、民政部门发放的优抚证件；
七、其它相关证明。
第十四条 县（区）建设局收到申请后，应在15日内完成审核，经审核符合条件的，应当予以公示，公示期限为15日，经公示无异议的予以登记，并将登记结果予以公示。
第十五条 县（区）建设局对经登记公示无异议的，对于属于申请租赁住房补贴和实物配租的家庭按照规定条件排队轮候，对于属于申请租金核减的家庭，通知产权单位按照规定予以租金核减。
第十六条 县（区）建设局应当按照轮候顺序，对申请人发放租赁住房补贴或者配租廉租住房，并将发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公示。
在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应当及时向县（区）建设局申报，经审核不符合申请条件的取消轮候。
享受租赁住房补贴的申请人应与出租人签订合同报县（区）建设局批准后,按规定向该家庭发放租赁住房补贴，并由县（区）建设局将补贴资金直接拨付出租人用于冲减房屋租金。
第十七条 县（区）建设局对年内登记符合廉租住房条件的对象，每季向市住房制度改革领导组办公室报告一次。对已发放租赁住房补贴或者配租廉租房和实行租金核减的对象每半年报告一次。
市住房制度改革领导组办公室根据县（区）建设局报告的登记对象和已发放租赁住房补贴或者配租廉租住房和实行租金核减的情况，综合平衡后向县（区）建设局下拨市级财政配套的资金及配租房源。
第四章 廉租住房的管理
第十八条 廉租住房的租金标准按公有住房租金的50%执行。
第十九条 租赁住房租金补贴标准按市场租金平均标准和廉租租金标准的差额计算，经调查我市2005年市区市场租金平均为每平方米使用面积6.5元，以后随变动及时调整。平定、盂县、郊区根据本地情况另行测定。
第二十条 廉租住房补差面积（包括自有私房和承租公房面积）每户不足10平方米的按补贴10平方米计算。
第二十一条 符合廉租住房保障条件的家庭，只能承租一处与居住人口相当的廉租住房。
廉租住房承租人死亡或者外迁的，同户籍家庭成员需要继续承租的，应当重新提出申请，经审查符合廉租住房承租条件的，办理继续承租手续。
第二十二条 廉租住房申请人，应当如实申报家庭收入、家庭人口及住房情况，不如实申报的，由县（区）建设局取消廉租住房资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，实行租金减免的补交租金核减的部分。
第二十三条 廉租住房承租人的家庭，应当按设计要求合理使用住房，并按合同约定交纳房屋租金。承租人在承租期间不得改变住房建筑结构、设备、设施，不得改变使用用途，不得拖欠房租。
第二十四条 廉租住房承租人不得转租、转让、转借廉租住房，廉租住房产权单位应当及时对所管理的廉租住房进行维修、养护，保证建筑结构的安全和设施、设备的正常使用。
第二十五条 享受廉租住房待遇的对象要按年度向县（区）建设局如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况，县（区）建设局应当会同有关部门对其申报情况进行核查，并按核查结果，调整租赁住房补贴和廉租住房。对家庭收入连续一年以上超出本办法规定标准的，取消其廉租住房保障资格，停发租赁住房补贴，实行租金核减的，停止租金核减。实物配租的在6个月内收回廉租住房。
市住房制度改革领导组办公室应定期对享受廉租住房待遇的对象进行抽查，对管理人员有不负责任、徇私舞弊问题的要及时查处。
第二十六条 廉租住房申请人对县（区）建设局的审核、轮候、配租结果有异议的，可以向县（区）建设局提出。县（区）建设局要认真调查核实，并将处理结果告知本人。如仍不服的可以向市住房制度改革领导组办公室进行申诉。
第二十七条 本办法由市住房制度改革领导组办公室负责解释。
第二十八条 本办法自二00五年五月一日起施行。
顾客在商家经营场所停车场内被盗机动车相关问题探讨（初稿）
周鸿君
【内容摘要】：本文笔者通过一个课堂案例引出对顾客在商家经营场所停车场内被盗车辆相关问题的思考、分析和探讨。试图分别从“商家设立停车场的行为实质目的及其行为本质”、“商家设立停车场及顾客停车行为的法律意义”、“商家不是有偿看管和保护驾车顾客的机动车时的情况下应当如何看待相关归责问题”等方面进行个人观点的阐述。最后针对当前我国及世界实际提出我国应当“适应市场经济机制和国际贸易规则要求，建立成熟远见的相关法律制度，更好保护弱势群体的合法权益。”
【关键词】：要约、承诺、配套服务、归责、社交客人判例规则
一、案情介绍
原告于某年某月某日到一酒家消费，在被告某停车场保安员韦某的引导下，停放在被告停车场。之后，原告进入该酒家用餐消费。用餐完毕，原告到被告停车场取车时，发现小轿车被盗，原告即报警。后没能找回被盗小轿车。原告诉致法院，请求法院判令被告赔偿其因小轿车被盗的损失及承担诉讼费用。
二、商家设立停车场的行为实质目的及其行为的本质
随着国民收入的不断增加、百姓手中富余的机动资金越来越多，以及中国加入WTO后相关关税的下调节等因素构成的市场环境促使了中国老百姓不仅仅满足于解决温饱问题，开始追求高的生活质量。其中，近些年来中国购车的火爆场面便是很好的证明。这有《中国证券报》的数据为证：“从2001年突然启动开始，中国汽车市场产销量的飙升，让全世界为之震惊。2002年中国汽车总产量325．12万辆，销量324．18万辆，分别比2001年增加38．49％和36．65％。2003年进一步增加到产量444．37万辆，销量439．08万辆；分别比2002年又增加35．2％和34．21％。在最为引人注目的轿车市场，其2003年的产销量分别为201．89万辆和197．16万辆，比2002年增加83．25％和75．28％。”
现在，中国大地随着汽车普及率越来越高，其代步工具的作用愈加体现，更多的个人和家庭选择了或者正准备步入有车一族。一项关于汽车拥有率及购买意向的全球互联网调查显示，在亚太区、欧洲和美国28个市场中，中国香港、中国内地及新加坡互联网网民汽车拥有率为全球最低。尽管如此，在未来一年汽车购买意向方面，却有30%的亚洲受访者表示未来一年内有购车打算，其中中国网民的购车愿望最为强烈。（1）
以上是对我国当前机动车用户数量不断增加、普及率越来越高的分析及我国今后机动车将逐渐成为国民生活当中不可或缺的必需品之一的推定。
有车一族在选择商家时，必然会考虑在其消费过过程中，车能不能停、安不安全的问题，这也是旅客考虑选择这家或那一家商家进行消费的关键考虑问题之一。此类情况的出现促使了以商店、酒家、游店等为代表的服务业纷纷通过为顾客提供停车场所吸引有车一族。因此，笔者认为，这些商家以吸引顾客到自己经营场所消费为目的为顾客提供停车场所的服务，不论其是否另外收取费用，均应属于、或应视为商家为驾车到其经营场所消费的顾客提供的配套服务之一。因为这在商家服务的计划或应有计划之内。
三、商家设立停车场及顾客停车行为的法律意义
《中华人民共和国合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示”。同时《中华人民共和国合同法》第十五条指出“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。” 要约的发出是订立合同的准备阶段，是一种当事人准备交易的过程中的表达某种意愿的事实行为，其内容是希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。本文案例中，商家为了招揽顾客到其经营场所进行消费而设立相应停车场，并提供了保安看管。这是商家以其相应行为作出的一种吸引驾车顾客到其经营场所消费的广告，是商家向不特定驾车顾客发出的一种要约。它向顾客表明的内容为：商家可以为在其经营场所内消费的顾客提供停车场所并有保安进行看管，以使顾客放心、舒畅地在其经营场所内进行消费。
《中华人民共和国合同法》第十四条同时规定“表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”
本文案例中，驾车顾客在接受到商家商家发出的可以向其提供停车场所并有人看管的要约后，基于对商家所做要约的意思及对商家的信任，将其所驾驭的机动车停放在该商家提供的停车场所中并在其经营场所内进行了消费的行为即为驾车顾客对商家发出的要约的承诺。至此，商家作为要约人便应受其发出的要约的内容所表示的意思的约束，在驾车顾客在其经营场所消费期间对顾客停放在停车场内的机动车负有看管和保护的义务，此义务是商家消费合同的一部分、一项合同条款，而是附随义务，是商家消费合同中应有之意。“无偿停车免费保管”是以消费者到该商家消费为前提条件的，实质上商家已将保管车辆的成本或费用计入了消费者所支出的费用中。“无偿停车免费保管”是商家提供给消费者的一项配套服务，本质上是有偿商业行为。
对于相关问题，厦门大学法学院副教授黄健雄认为：“作为车主将车置于宾馆当中进行保管 应该确定是一个保管合同关系。不能以价值就是收费的多寡来判定他们实际完成的行为来看，应该来讲可以推定出具有保管的意识表示，同时也实现了把保管物交给保管人支配控制之下。他将汽车交给商家经营者的控制之下、应该可以控制之下、在它范围内，而且他作为住店顾客，应当来讲，商家也提供了这样一个延伸服务，我们不能说我只是提供场地，不收场地使用费。我们判定一个法律关系应当是抓住它的实质，应当是形成一个保管的法律关系”。
本人认为，作为一种有异于完全保管合同的行为，本案及类似的案件的归责不应完全适用《中华人民共和国合同法》中关于保管合同归责规则的规定，而应从保护消费者合法权益的角度出发采取有利于消费者一方的归责方法，适用有偿保管合同相关归责原则。当然，如果商家通过能让所有在其经营场所消费的顾客都了解得到的方式明确表示其不对停放在其所提供停车场所内的车辆提供看管和保护，此时，可根据私法的意思自治原则在顾客机动车在其停车场出现失损时免除商家的法律责任。否则就应从保护作为相对弱势群体的消费者合法权益的立法角度出发，应作对宾馆不利的解释，视商家无条件接受该默示条款、承担相应法律义务。
四、商家不是有偿看管和保护驾车顾客的机动车时的情况下我们应当如何看待相关归责问题
以上分析是从推定商家与驾车顾客之间存在有偿的看管和保护机动车的前提出发所作的分析。现在，笔者将试图结合美国侵权法相关理论与判例来分析当商家不是有偿看管和保护驾车顾客的机动车时的情况下我们应当如何看待相关归责问题。
美国圣玛丽大学法学院副院长、法学教授文森特•R•约翰逊曾指出：普通法上有关过失原则第二项主要抗辩，就是自愿承担风险。自愿承担风险存在于：某(a)意识到某种危险的存在、（b）自愿地选择去面对此项危险、并且（c）表明免除另一方的注意义务。这种可以完全解除另一方责任的抗辩，在普通法上不仅可以在过失案件中提出，而且也可在属于严重不负责任和严格责任的诉讼中提出。（2）
在美国，有“社交客人”判例规则。主要内容为，停车分为邀请停车和允许两种。
1、如果泊车者是应停车场所有者邀请来到停车场所有者不动产处，则停车场所有者对客人停放在其停车场内的车辆负有看管与保护的义务，当相关机动车辆遭受到损害或被盗时，客人有权提出赔偿请求，停车场所有者应当给予适当的赔偿；
2、 如果泊车者是为了造访邻居家或到附近办事而请求停车场所有者为其提供停车场，停车场所有者出于友好允许其暂时借用相关车位时，则停车场所有者对该车不负看管与保护义务，当权益遭受第三人侵犯时，主人不负任何法律责任。
以上是对美国侵权法相关理论与判例在商家不是有偿看管和保护驾车顾客的机动车时的情况下相关归责问题的处理介绍。本人非常同意上述理论与作法，并认为对我国相关法律应当具有好的借鉴作用。
五、适应市场经济机制和国际贸易规则要求，建立成熟的相关法律制度，更好保护弱势群体的合法权益。
目前很多商家对顾客的车辆保管，既不登记停放车辆的车牌，也不向顾客发放停车凭证或保管凭证，即不需任何凭证就可以取车，仅从这一点就可以说明相关商家对保管车辆的停取缺乏必要的、完善的管理措施，很大程度上增加了顾客车辆被盗的风险，因此商家要正视这种交易习惯存在的风险，采取妥善的保管措施，慢慢地改变这种交易习惯，减少经营风险。
随着市场经济机制和国际贸易规则的日趋成熟，默示承诺在订立商事合同中的作用越来越不容忽视。但是，由于我国长期处于计划经济的制约，一直主张民商合一，对商事合同订立过程中的默示承诺一般持否定态度，仍延续着民法中的通常作法，未形成一定的规则。这与我国正在全面进行的经济转型是相背的，它不利于交易的快捷及安全。（3）
在我国当前特殊的法律环境下，不可能很快就能立出一部符合市场经济机制和国际贸易规则的法律来。为了使法律不过于落后于现状需求，有必要在相应的、必要的范围内加强“国家对私法主体的自治采取适当的干预”：“这是由于私法主体的自治的局限性所决定的。私法主体的是自己利益的最大追求者，但是，私法主体很难或者不能关注到他人利益的存在，并且，在追求自己的最大利益的同时，也有可能以损害他人与社会利益为代价。利益是自私的最佳促动力，在市场竞争中，由于私法主体的具体情形有所不同，实力有大小，强弱有区别，如果不分大小，强弱的差别，会造成强者对弱者的专制。为了最大的追求自己的私利，就不可避免的造成损害他人的利益与社会利益的情形发生，甚至在有些场合，以损害他人利益与社会利益为代价来获得自己的私利的发展。虽然，社会是由每个人的个人利益所组成的，个人利益的最大化的同时也能够在一定程度上实现对社会利益的最大化，所谓“小河有水河满，小河无水大河干”就如斯言。但是，私人利益作为个人利益也会与作为整体的国家利益相冲突，如私人利益具有短视性不能很好的实现整个社会利益的平衡增长。所有这些的情况的出现，都不利于社会的良好的竞争秩序的形成，最终也会损害私法自治的功能实现，所以，国家必须对私法自治外的异常现象进行干预，来维护与引导私法主体的更好的自治。”（4）
【参考资料】：
（1）齐雁冰：《中国城市家庭汽车拥有率7% 网民购车愿望最强》，北京青年报，2005年4月2日；
（2）[美]文森特•R•约翰逊著、赵秀文等译：《美国侵权法》，中国人民大学出版社，2004年5月第1版，第9页
（3）周生军：《浅析商事合同之默示承诺》
（4）许中缘：《法律行为成立与生效的再认识——法律行为与私法自治专题研究之二》