四川省成都市人大常委会


成都市人民代表大会常务委员会关于修改《成都市客运出租汽车管理条例》的决定


（2001年12月13日成都市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，2002年3月30日四川省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）



成都市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议决定对《成都市客运出租汽车管理条例》作如下修改：

一、第五条第一款修改为：“市人民政府市政公用行政管理部门主管锦江区、青羊区、金牛区、武候区、成华区和成都双流国际机场、机场路范围内的客运出租汽车的管理工作。市出租汽车管理处具体负责对上述范围内的客运出租汽车实施管理。

第二款修改为：“市人民政府交通行政管理部门负责监督其他区（市）县客运出租汽车的管理工作。其他区（市）县交通行政管理部门负责对本辖区范围内的客运出租汽车实施管理。”

二、删去第六条。

三、第九条改为第八条，删去第（二）项，增加一项作为第（五）项：“（五）取得驾驶员服务资格证；”第（六）项修改为“（六）经客运出租汽车职业培训考试合格。”

四、第十条改为第九条，第（三）项修改为：“（三）设置统一规范的客运出租汽车标志灯、客运编号、车辆识别颜色等专用标志和计价器、空车标志牌、无线电通讯设施等专用设施及单位名称、投诉电话号码、收费价目表；

第（四）项修改为：“（四）取得客运出租汽车管理部门核发的车辆营运证件。”

五、第十一条改为第十条，修改为：“每辆客运出租汽车可办理3名以内驾驶员服务资格证。”

六、第十二条改为第十一条，修改为：“客运出租汽车管理部门应对客运出租汽车经营者进行年度审验，合格的方可继续从事经营。”

七、第十三条改为第十二条，修改为：“客运出租汽车不得到其经营权界定的范围以外上客。出租汽车载客到其经营权界定的范围以外空车返程时，必须倒下空车牌。”

八、第十四条改为第十三条，删去第（九）项。

九、第十五条改为第十四条，第（一）项修改为：“（一）保持车况良好、车容整洁、设施和标志齐全完好；

第（四）项修改为：“（四）按规定使用计价器和无线电通讯设施；

增加一项，作为第（五）项：“（五）规范服务，文明用语；”

十、第十六条改为第十五条，第（六）项修改为：“（六）拒绝载客、中断服务、多收车费或无故绕道行驶。”

十一、第十七条改为第十六条，修改为：“营运证件、标志灯丢失的，驾驶员应向客运出租汽车管理部门报告，并向社会公告。客运出租汽车管理部门应在接到报告之日起20日内调查核实，予以补办。”

十二、删去第二十条。

十三、第二十五条改为第二十三条，增加两款作为第二、第三款：“投诉或举报人应当提供真实姓名、联系电话、通信地址及有关证据，并配合客运出租汽车管理部门的调查。

“客运出租汽车管理部门或消费者协会，接到投诉或举报后，应当在10日内答复，并为其保密。”

十四、第二十七条改为第二十五条，第（一）项修改为：“（一）不按规定使用无线电话通讯设施的；”

十五、第二十八条改为第二十六条，修改为：“驾驶员有下列行为之一的，视其情节，处以200元以上1000元以下罚款；有下列（一）至（四）项行为之一的，并可暂扣其服务资格证5至10日；

第（二）项修改为：“（二）不使用计价器收费、多收车费或虚增行驶里程的；

增加一项作为第（五）项：“（五）未取得驾驶员服务资格证营运的。”

十六、第二十九条改为第二十七条，修改为：“驾驶员有下列行为之一的，视其情节，处以1000元以上3000元以下罚款；有下列（一）至（三）项行为之一的，并可暂扣其服务资格证10至20日直至吊销其服务资格证：

“（一）车况不良，不能保证行车安全的；

“（二）殴打或辱骂乘客的；

“（三）不按规定设置使用计价器的；

“（四）在其经营权界定的范围以外上客或载客到其经营权界定的范围以外空车返程时未倒下空车牌的。”

十七、第三十一条改为第二十九条，第（一）项修改为：“（一）未取得客运出租汽车经营权，在机动车辆上设置客运出租汽车专用标志或设施，利用机动车辆摆点候客、行驶揽客、运载乘客或采取其他形式非法营运的；”

十八、第三十三条改为第三十一条，修改为：“对违反本条例规定的行为不能当场处理的，可暂扣营运证件、营运车辆或设备，并责令其限期接受处理。逾期不接受处理的，客运出租汽车管理部门可依法作出行政处罚决定。”

十九、第三十七条改为第三十五条，修改为：“经营者违反本条例第十三条第（一）至（八）项规定之一的，视其情节，责令停业整顿，可处5000元以上3万元以下罚款，并可处其法定代表人500元以上5000元以下罚款。”

二十、第三十八条改为第三十六条，修改为：“经营者经年审不合格的，责令停业整顿。”

二十一、第三十九条改为第三十七条，修改为：“本条例规定的行政处罚，由市出租汽车管理处和其他区（市）县交通行政管理部门按照市人民政府确定的职责范围依法决定。法律、法规另有规定的，从其规定。”

二十二、笫四十四条改为第四十二条，修改为：“当事人逾期不履行行政处罚决定的，客运出租汽车管理部门可以采取下列措施：

“（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3％加处罚款；

“（二）依照有关规定将暂扣的非法营运车辆或设备依法拍卖抵缴罚款；

“（三）申请人民法院强制执行。”

二十三、删去第四十七条。

此外，根据本决定对部分条文的文字作相应的修改并对条文顺序作相应调整。

本决定自公布之日起施行。

《成都市客运出租汽车管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。



附：成都市客运出租汽车管理条例（2002年修正本）

（1997年11月20日成都市第十二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，1998年4月6日四川省第九届人民代表大会常务委员会第二次会议批准 根据2001年12月13日成都市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，2002年3月30日四川省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于批准成都市人民代表大会常务委员会关于修改〈成都市客运出租汽车管理条例〉的决定》修正）

第一章 总则

第一条 为提高客运出租汽车服务质量，维护乘客、经营者及其驾驶员的合法权益，适应城市经济发展和人民生活的需要，根据有关法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称客运出租汽车，是指按照乘客意愿提供客运服务，并按里程、时间计费的营业客车。

第三条 凡在本市行政区域内的客运出租汽车经营者、驾驶员、乘客以及与客运出租汽车业务有关的单位和个人，均应遵守本条例。

第四条 本市对客运出租汽车实行全面规划、统一管理、合法经营、公平竞争的原则。市人民政府根据城市建设和社会、经济发展的实际情况制定本市客运出租汽车发展规划和计划，并组织实施。

第五条 市人民政府市政公用行政管理部门主管锦江区、青羊区、金牛区、武候区、成华区和成都市双流国际机场、机场路范围内的客运出租汽车的管理工作。市出租汽车管理处具体负责对上述范围内的客运出租汽车实施管理。

市人民政府交通行政管理部门负责监督其他区（市）县客运出租汽车的管理工作。其他区（市）县交通行政管理部门负责对本辖区范围内的客运出租汽车实施管理。

市人民政府有关行政管理部门，应按照各自职责依法加强对全市客运出租汽车的管理。

第二章 经营资质和从业条件

第六条 本市对客运出租汽车经营权实行有偿使用，其具体管理办法由市人民政府制定。

第七条 申请开办客运出租汽车经营业务的单位和个人应具备以下条件：

（一）有符合规定的客运车辆及驾驶人员；

（二）有与其经营规模相适应的停车场地和经营场所；

（三）有相应的管理人员和管理制度。

第八条 从事客运出租汽车服务的驾驶员应具备下列条件：

（一）有当地常住户口；

（二）年龄为18周岁至55周岁；

（三）具有初中毕业以上文化程度；

（四）取得机动车驾驶证两年以上；

（五）取得驾驶员服务资格证；

（六）经客运出租汽车职业培训考试合格。

第九条 从事客运出租汽车经营业务的经营者，必须符合下列规定：

（一）取得客运出租汽车经营权；

（二）持客运出租汽车管理部门核发的许可凭证到有关部门办理营业执照、税务登记、车辆上户、保险和治安许可等手续；

（三）设置统一规范的客运出租汽车标志灯、客运编号、车辆识别颜色等专用标志和计价器、空车标志牌、无线电通讯设施等专用设施及单位名称、投诉电话号码、收费价目表；

（四）取得客运出租汽车管理部门核发的车辆营运证件。

第十条 每辆客运出租汽车可办理三名以内驾驶员服务资格证。

第十一条 客运出租汽车管理部门应对客运出租汽车经营者进行年度审验，合格的方可继续从事经营。

第三章 经营服务

第十二条 客运出租汽车不得到其经营权界定的范围以外上客。出租汽车载客到其经营权界定的范围以外空车返程时，必须倒下空车牌。

第十三条 经营者应遵守下列规定：

（一）加强对驾驶员的安全营运、规范服务等教育管理；

（二）依法与驾驶员签订劳动合同、承包经营合同；

（三）执行客运出租汽车管理部门协调营运业务的各项措施，及时调度车辆完成抢险、救灾、外事等特殊任务；

（四）协助客运出租汽车管理部门进行检查、处理乘客投诉；

（五）如实办理有关营运证件和专用标志；

（六）依法向法定计量检定机构申请检定计价器；

（七）按物价行政管理部门核定的标准计费并按规定使用票据；

（八）依法缴纳各种税费；

（九）法律、法规的其他规定。

第十四条 驾驶员应遵守下列规定：

（一）保持车况良好、车容整洁、设施和标志齐全完好；

（二）按规定携带、放置营运证件、使用票据；

（三）遵守服务站点营运秩序，服从站点管理人员管理，爱护站点环境卫生；

（四）按规定使用计价器和无线电通讯设施；

（五）规范服务，文明用语；

（六）法律、法规的其他规定。

第十五条 驾驶员不得有下列行为：

（一）强迫组合乘客租车或利用他人招揽乘客；

（二）伪造、涂改、转借营运证件；

（三）骗取、转借、伪造客运出租汽车专用标志或为上述行为提供条件；

（四）将车辆交给非本车驾驶员营运或驾驶他人车辆营运；

（五）利用客运出租汽车进行违法犯罪活动；

（六）拒绝载客、中断服务、多收车费或无故绕道行驶。

第十六条 营运证件、标志灯丢失的，驾驶员应向客运出租汽车管理部门报告，并向社会公告。客运出租汽车管理部门应在接到报告之日起20日内调查核实，予以补办。

第十七条 经营者停业的，应向客运出租汽车管理部门申报，交回有关专用标志及证件，持客运出租汽车管理部门准予停业的批文，到有关管理部门办理停业手续，需要恢复营业的，应事先办理有关手续。

第十八条 经营者歇业的，应提前30日向客运出租汽车管理部门申报，缴销专用标志及有关证件等，并持客运出租汽车管理部门准予歇业的批文，到工商行政管理部门办理注销登记。

第四章 服务站点

第十九条 设置客运出租汽车公用服务站点，由当地客运出租汽车管理部门拟订站点规划，报经县级以上人民政府有关管理部门审批后组织实施。

第二十条 公用服务站点的管理人员执勤时应佩戴客运出租汽车管理部门统一制发的标志，其主要职责是：

（一）维护站点秩序，保证站点服务设施完好整洁；

（二）负责车辆调度；

（三）监督驾驶员和乘客遵守客运管理规定。

第二十一条 机场、火车站、长途汽车站、客运码头、大型商场、宾馆、住宅小区、医院、风景名胜地以及其他客运集散地等处的停车场，应向客运出租汽车开放使用。

第五章 乘客与投诉

第二十二条 乘客应遵守下列规定：

（一）应待车辆停稳后上下车；

（二）醉酒者和精神病患者乘车应有陪伴人员；

（三）如实支付计价器显示的租乘费用和应乘客以及线路需要而发生的过桥、过路、过渡等费用；

（四）遵守有关交通、治安管理的规定；

（五）爱护车辆卫生、设施、标志。

第二十三条 对驾驶员拒载、不按规定使用计价器、虚增行驶里程、多收车费、收费不出具票据、服务态度恶劣等行为，乘客有权向客运出租汽车管理部门或者消费者协会等有关机关投诉。

投诉或举报人应当提供真实姓名、联系电话、通信地址及有关证据，并配合客运出租汽车管理部门的调查。

客运出租汽车管理部门或消费者协会接到投诉或举报后，应当在10日内答复，并为其保密。

第六章 法律责任

第二十四条 驾驶员有下列行为之一的，责令改正，可处以10元以上50元以下罚款：

（一）车容不整洁的；

（二）专用标志破损或设施不齐全的；

（三）不按规定携带、放置营运证件的。

第二十五条 驾驶员有下列行为之一的，视其情节，给予警告，处以50元以上200元以下罚款，并可暂扣服务资格证1至5日：

（一）不按规定使用无线电通讯设施的；

（二）不按规定使用票据的；

（三）强迫组合乘客租车的；

（四）不遵守客运出租汽车公用服务站点管理规定的。

第二十六条 驾驶员有下列行为之一的，视其情节，处以200元以上1000元以下罚款；有下列（一）至（四）项行为之一的，并可暂扣其服务资格证5至10日：

（一）拒载乘客的；

（二）不使用计价器收费、多收车费或虚增行驶里程的；

（三）未经乘客同意绕道行驶；

（四）将车辆、营运证件交给非本车驾驶员营运或驾驶他人车辆营运的；

（五）未取得驾驶员服务资格证营运的。

第二十七条 驾驶员有下列行为之一的，视其情节，处以1000元以上3000元以下罚款；有下列（一）至（三）项行为之一的，并可暂扣其服务资格证10至20日直至吊销其服务资格证：

（一）车况不良，不能保证行车安全的；

（二）殴打或辱骂乘客的；

（三）不按规定设置使用计价器的；

（四）在其经营权界定的范围以外上客或载客到其经营权界定的范围以外空车返程时未倒下空车牌的。

第二十八条 经营者有下列行为之一，视其情节，处以3000元以上1万元以下罚款，并没收其违法所得：

（一）报停或停业整顿期间继续营运的；

（二）未经年审或年审不合格继续营运的。

第二十九条 有下列行为之一的，视其情节，处以1万元以上3万元以下罚款，并没收其违法所得：

（一）未取得客运出租汽车经营权，在机动车辆上设置客运出租汽车专用标志或设施，利用机动车辆摆点候客、行驶揽客、运载乘客或采取其他形式非法营运的；

（二）伪造、涂改营运证件营运的；

（三）骗取、转借、伪造客运出租汽车专用标志或为上述行为提供条件的。

第三十条 乘客违反本条例第二十二条，造成驾驶员直接经济损失的，应负赔偿责任。

第三十一条 对违反本条例规定的行为不能当场处理的，可暂扣营运证件、营运车辆或设备，并责令其限期接受处理。逾期不接受处理的，客运出租汽车管理部门可依法作出行政处罚决定。

第三十二条 驾驶员利用营运车辆进行违法活动，被依法追究刑事责任的，取消其服务资格。

第三十三条 驾驶员在年度审验期内被暂扣服务资格证累计超过30日，应重新接受职业培训。

第三十四条 驾驶员被吊销服务资格证后，再申请从事客运出租汽车经营服务的，应自吊销服务资格证之日起，满三周年后才能重新申办驾驶员服务资格证。

第三十五条 经营者违反本条例第十三条第（一）至（八）项规定之一的，视其情节，责令停业整顿，可处5000元以上3万元以下罚款，并可处其法定代表人500元以上5000元以下罚款。

第三十六条 经营者经年审不合格的，责令停业整顿。

第三十七条 本条例规定的行政处罚，由市出租车汽车管理处和其他区（市）县交通行政管理部门按照市人民政府确定的职责范围依法决定。法律、法规另有规定的，从其规定。

第三十八条 罚款的款项按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定办理。

第三十九条 客运出租汽车执法人员应有两人以上方可进行执法检查，并应出示执法证件。对不出示执法证件的，被检查者有权拒绝检查。

第四十条 当事人违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定的，由公安机关给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十二条 当事人逾期不履行行政处罚决定的，客运出租汽车管理部门可以采取下列措施：

（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3％加处罚款；

（二）依照有关规定将暂扣的非法营运车辆或设备依法拍卖抵缴罚款；

（三）申请人民法院强制执行。

第四十三条 客运出租汽车执法人员应遵纪守法，秉公执法，文明服务，对以权谋私、滥用职权、徇私舞弊的，由客运出租汽车行政管理部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十四条 本市客运小公共汽车的管理参照本条例执行。

第四十五条 本条例自公布之日起施行。




详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记

陈宁


　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，结合民事审判实践，制度本解释。
　第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权，权利主体为业主，合理界定业主身份至关重要。
（1）依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
（2）因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形：建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分；在建筑物使用年限届满等情况下，业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
（3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为（即一手房买卖），已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人，也属于业主。对开发商一房数卖的情形，如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议，应当认定前者为业主。
（4）二手房买卖中，若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有，可以认定合法占有人为业主；若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的，如果双方对业主身份存有争议，则应认定登记所有权人为业主；若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的，已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议，应认定完成变更登记的买受人为业主。
（5）建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，不属于业主，不能享有物权法规定的业主权利。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
【解读】（1）专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念，其应具备的特征为：a.“具有构造上的独立性，能够明确区分”，判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分，就房屋而言，此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开，就车位、摊位而言，此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开；b.“具有利用上的独立性，可以排他使用”，判断标准主要是有独立的出入口，即通常所说的门与公共空间相通；c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”，判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
（2）关于“能够登记”的把握，由于我国的房屋登记体制正在重构，登记制度不完善，有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此，不能片面理解“能够登记”，对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分，不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
（3）“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款，相当于房屋，特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定，能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间，车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间，一般形成一个长方形，以四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围；摊位也是四条线所形成的一个空间，摊位之间一般会有可移动的间隔物，非砖墙、水泥间隔。
（4）露台等构成专有部分的组成部分的条件包括：a.符合经过规划部门批准的规划，如规划图、施工图等规划文件；b.露台在物理上只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物，只有该特定房屋才能通到该露台；c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
（5）关于绿地的归属问题，法院在审判实践中一般如此把握：
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地，绿地面积为多大，此时，相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分；
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】（1）根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定，法定共有部分主要包括：a.建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；b.建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施，属于业主共有；d.物业服务用房属于业主共有；e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；f.电梯、水箱属于业主共有。
（2）天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有部分，本条第一款第一项明确规定了天然共有部分，具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分；c.消防、公共照明等附属设施、设备；d.避难层（指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层）、设备层（指专用于布置机电设备等的楼层）或者设备间（指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所）等结构部分。
（3）除了法定共有部分、天然共有部分，其余均属于约定共有部分，包括其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，本条第一款第二项系一兜底性条款。
（4）建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分，利用前述共有部分获得的收益，应归业主共有，比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
（5）《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所，会所应属于开发商所有的专有部分。
（6）关于楼顶平台的权属问题，最高院的倾向性意见认为，一般情况下，应将楼顶平台推定为法定共有部分，但在特殊情况下，允许特定主体通过反证来推翻法律的推定，将规划上专属于特定房屋，只有顶楼业主才能到达楼顶平台，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台，认定为该特定房屋（即顶楼）的组成部分。
（7）建筑区划内的建设用地使用权由业主共有，但以下情形例外：a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主；b.小区内的城镇公共道路占地；c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
【解读】（1）尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有，但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以营利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。
（2）单个业主不得以营利为目的使用共有部分，如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶，通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
（3）单个业主对共有部分进行合理利用，前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益，否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则，管理规约在性质上属于一种共同行为，是各业主对共同事项一致的意思表示，是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”，应从以下三个层面理解：（1）业主的需要，在时间上应当是合理的，并非业主任何时候需要车位、车库，开发商都应满足；（2）业主的需要在数量上也应当合理，是基本的停车需要，如一个业主有三辆车，此时开发商无需全部满足其需求；（3）业主的需要，还应当理解为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”，属于强制性规定，而且是效力性强制性规定，如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1：1，基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言，在有剩余车位、车库的情况下，最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人，最好不要出卖给业主以外的第三人，否则，该处分行为极有可能被确认为无效，善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。