作为一名律师，根据多年的办案实践，笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置，补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。
　　笔者为避免当事人权益受到侵犯，特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析，希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。

一、拆迁的概念

　　“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为（这其实是指城市房屋拆迁）。
　　由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制，农村房屋拆迁立法还不完善，至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规，大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式，这对农民来讲其实是很不公平的，这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。

二、拆迁需要什么样的程序和条件。

　　拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。
　
　　城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行，在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。
　　简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。
　　关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的，应该是比较容易看懂的，在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类，一是协商拆迁，即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致，双方签订拆迁拆迁协议，按照协议的约定进行拆迁和补偿安置；二为强制拆迁，在符合法定条件的前提下，按照法定的程序进行拆迁工作，但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的，可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析，本文不再详细的进行阐述。
　　协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下，应当按照如下程序进行，1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋，拆迁人实施拆迁。
　　如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的，拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释，本章不在阐述。

三、拆迁房屋应当如何进行补偿。

1、拆迁补偿安置中存在的问题。

　　在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节，一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。

（1）拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定，拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上，被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，而且，“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定，笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略，而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿，房屋所有权与土地使用权是不能分离的，拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失，故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。

（2）拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定，　第二十四条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准，特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值，很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。

（3）拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。”

　　这些如何问题得到解决呢，笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因，作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程，所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆迁人长期的不配合拆迁，将会面临着行政裁决和强制执行，有时候条件符合还会先予执行，所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决，应当对症下药从根本上治疗。

四、解决补偿安置问题的对策。

1、加强立法，限制强制执行，提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低，开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判，平等的去协商，再者拆迁本来应当属于民事行为，政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展，国家目前正在制定新的拆迁法规，对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。

2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。

　　货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式，以金钱来进行补偿的补偿方式。
　　产权调换即不以货币进行补偿，而是拆房补房，以房屋产权来进行补偿安置。
　　货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿，同时为被拆迁人解决住房问题，发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。
　　第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式，笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的，拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿，即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿，并对其进行房屋安置。

3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制，使这些程序能够真正的实现其价值，加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。

　　笔者作为一名拆迁律师，对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解，希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。



财政部


关于注册会计师执行证券、期货相关业务实行许可证管理的暂行规定

1997年12月31日，财政部

第一章 总则
第一条 为了充分发挥注册会计师在证券、期货市场中的中介作用，保护投资者和社会公众的合法利益，维护证券、期货市场的规范发展，根据《中华人民共和国注册会计师法》及有关证券、期货法律、法规的规定，制定本规定。
第二条 财政部和中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）对注册会计师以及会计师事务所、审计事务所（以下简称事务所）执行证券、期货相关业务实行许可证管理制度。
注册会计师、事务所执行证券、期货相关业务，必须取得证券、期货相关业务许可证（以下简称“许可证”）。
第三条 本规定所称证券、期货相关业务，是指证券、期货相关机构的会计报表审计、净资产验证、实收资本（股本）的审验及盈利预测审核等业务。
本规定所称证券、期货相关机构，是指公开发行股票与上市交易的公司，证券、期货专营、兼营机构和证券、期货交易场所等。
本规定所称证券，包括股票以及可转换债券、投资基金等具有股票性质、功能的证券。
本规定所称期货，包括商品期货、金融期货等。
第四条 注册会计师、事务所依法执行证券、期货相关业务时，不受行政区域、行业限制，任何单位和个人不得干预。
证券、期货相关机构有权自主选择具有许可证的事务所。

第二章 申请许可证的条件
第五条 注册会计师申请许可证，应当符合下列条件：
（一）所在事务所已取得许可证或者符合本规定第六条的条件；
（二）具有证券、期货相关业务资格考试合格证书；
（三）有执行独立审计业务三年以上的经历；
（四）年龄不超过60岁；
（五）以往三年内没有违反法律、法规和执业准则、规则的行为并年检合格。
注册会计师证券、期货相关业务资格考试办法，由财政部另行制定。
第六条 事务所申请许可证，应当符合下列条件：
（一）已经与挂靠单位脱钩；
（二）依法成立三年以上，内部质量控制健全，并在以往三年内没有违反法律、法规和执业准则、规则的行为；
（三）具有8名以上取得证券、期货相关业务资格考试合格证书或者已经取得许可证的注册会计师（不含分支机构注册会计师）；
（四）专职从业人员不少于40人（不含分支机构人员），其中60岁以内人员不少于30人；
（五）注册资本、风险基金及事业发展基金总额在300万元以上。
由注册会计师发起设立的事务所，有6名取得证券、期货相关业务许可证并已经执行证券、期货相关业务三年以上的注册会计师，可以不适用前款规定。

第三章 许可证的申请与审批
第七条 符合本规定第五条、第六条要求的注册会计师、事务所申请执行证券、期货相关业务，应当在规定的受理申请时间内向财政部、中国证监会提交申请。
第八条 注册会计师申请执行证券、期货相关业务，应当按照规定填写《注册会计师证券、期货相关业务许可证申请表》。
第九条 事务所申请执行证券、期货相关业务，应当提交下列资料：
（一）事务所执行证券、期货相关业务的申请报告及《事务所证券、期货相关业务许可证申请表》；
（二）注册会计师填写的《注册会计师证券期货相关业务许可证申请表》或者许可证复印件；
（三）事务所填写的《事务所注册会计师一览表》、《事务所业务助理人员一览表》及《事务所聘用的其他专家和技术人员的情况表》；
（四）最近三年的年度会计报表，事务发展基金、风险基金的计提及使用情况说明；
（五）财政部、中国证监会要求提供的其他资料。
符合本规定第六条第二款规定的事务所，应当提供有许可证的注册会计师承办的首次公开发行股票公司前三年会计报表审计及上市公司年度审计的有关报告复印件及业务简历。
第十条 注册会计师、事务所的申报材料，由省级注册会计师协会审查并提出意见后，同时报中国注册会计师协会、中国证监会有关部门。
中国注册会计师协会、中国证监会有关部门对注册会计师、事务所的申报材料进行审核，并对申报的注册会计师、事务所的执业质量进行抽查。
第十一条 经审核合格的注册会计师、事务所，由财政部会同中国证监会批准并予以公告，并由中国注册会计师协会办理颁发许可证事宜。

第四章 许可证的管理
第十二条 取得许可证的注册会计师转入其他具有许可证的事务所，应当办理许可证的变更手续。
注册会计师变更许可证，应由本人提出书面申请，通过其转入的事务所向省级注册会计师协会申报。省级注册会计师协会审查后报中国注册会计师协会、中国证监会有关部门审核，经财政部、中国证监会批准后，换发许可证。
第十三条 取得许可证的注册会计师离开事务所从事其他工作或者转入未取得许可证的事务所时，原所在的事务所应当将其许可证收回上交省级注册会计师协会并转送中国注册会计师协会，中国注册会计师协会应当及时报告财政部、中国证监会。
有前款所列情形的注册会计师在许可证上交三年内重新进入具有许可证或者符合申报条件的事务所时，可以申请恢复许可证；超过三年的，应当按照本规定重新申报。
第十四条 取得许可证的事务所变更名称时，应当及时通过省级注册会计师协会向财政部、中国证监会报告。变更名称的事务所符合本规定第六条要求的，财政部、中国证监会应当及时办理许可证的变更手续。
取得许可证的事务所发生合并、分立行为时，应当及时通过省级注册会计师协会向财政部、中国证监会报告。财政部、中国证监会根据具体情况保留、收回或者变更原许可证。
第十五条 取得许可证的事务所，应当向中国注册会计师协会和中国证监会有关部门提交执行证券、期货相关业务的年度总结。年度总结应当包括以下内容：
（一）上年度所服务的证券、期货相关机构的名称、业务类型及签字的注册会计师；
（二）取得许可证的注册会计师参加证券、期货相关业务的培训情况；
（三）取得许可证的注册会计师及事务所其他人员的变动情况；
（四）注册资本、事业发展基金、风险基金的变动情况；
（五）财政部和中国证监会要求报告的其他事项。
第十六条 事务所的许可证除被暂停或者注销外，长期有效。
第十七条 注册会计师的许可证实行年度注册制度。
省级注册会计师协会应于每年7月集中向中国注册会计师协会申报注册会计师许可证的年度注册。
超过65周岁或者未通过注册会计师年检，以及离开具有许可证的事务所的人员，不得申报年度注册。
第十八条 中国注册会计师协会负责注册会计师许可证年度注册，对合格人员换发许可证。
第十九条 事务所有许可证的注册会计师不足规定人数，暂停执行证券、期货相关业务，年度注册时暂停换发该事务所注册会计师的许可证。暂停期最长不超过一年。逾期仍未达到规定人数，注销该事务所的许可证。
第二十条 中国注册会计师协会应在年度注册工作结束后一个月内，将有关情况向财政部、中国证监会报告。
财政部、中国证监会对取得许可证的注册会计师、事务所执行证券、期货相关业务的情况定期或不定期的进行检查。
第二十一条 注册会计师、事务所执行证券、期货相关业务时，不得违反有关规定，降低执业质量，低价争揽业务。

第五章 罚则
第二十二条 注册会计师具有下列情形之一时，视情节轻重依法单处或者并处警告、罚款、暂停执行证券、期货相关业务、吊销许可证或者永久不得执行证券、期货相关业务的处罚：
（一）违反《中华人民共和国注册会计师法》、《中华人民共和国公司法》、证券、期货相关法规以及执业准则、规则的；
（二）未取得许可证或者暂停执行证券、期货相关业务期间，擅自执行证券、期货相关业务的。
第二十三条 事务所具有下列情形之一时，视情节轻重依法单处或者并处警告、没收非法所得、罚款、暂停执行证券、期货相关业务、吊销许可证的处罚：
（一）违反《中华人民共和国注册会计师法》、《中华人民共和国公司法》、证券、期货相关法规以及执业准则、规则的；
（二）以欺骗或者其他不正当手段获得许可证的；
（三）未取得许可证或暂停执行证券、期货相关业务期间，擅自执行证券、期货相关业务的；
（四）违反有关规定，降低执业质量，低价争揽业务的；
（五）未报送本规定第十五条所要求的年度总结的。

第六章 附则
第二十四条 本规定所称“以上”均包括本数。
第二十五条 境外会计公司（会计师事务所）在中国境内临时执业时，必须遵守财政部（93）财会协字第119号文件和财政部、中国证监会（94）财会协字第12号文件、财政部（94）财会协字第81号文件的有关规定。
第二十六条 本规定由财政部会同中国证监会负责解释。
第二十七条 本规定自发布之日起施行。财政部、中国证监会1996年2月15日发布的《会计师事务所、注册会计师从事证券相关业务许可证管理暂行办法》（财会协字〔1996〕11号）同时废止。