售楼广告的效力

作者：梁桦水（梁鹏）


案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。


商务部


低开出口发票行为处罚暂行办法

商务部


　　第一条 为规范对外贸易秩序，维护国家对外贸易利益，根据《中华人民共和国对外贸易法》、《行政处罚法》和其他相关法律法规，制定本办法。

　　第二条 出口发票可分为监制出口发票和自制出口发票。监制出口发票是指由各地税务部门统一印制和监管的出口发票；自制出口发票是指对外贸易经营者自行打印的出口发票。

　　第三条 本办法所指的"低开出口发票"是指对外贸易经营者在对外贸易中，向进口商提供的自制出口发票的票面价值低于出口报关时所提供发票票面价值的行为。　　

　　第四条 在出现以下情况时，商务部会同税务总局进行调查，海关总署予以配合：
　　1、国内企业、相关行业组织等关于涉嫌存在低开出口发票行为的举报；
　　2、进口国相关政府部门正式提出的关于涉嫌存在低开出口发票行为的通报；
　　3、通过海关互助合作，发现对外贸易经营者涉嫌存在低开出口发票的行为；
　　4、其他关于涉嫌低开出口发票行为的举报。

　　第五条 商务部在接到调查请求之日起10日内，对调查请求情况进行初步审核。根据审核结果，对于危害国家对外贸易秩序和对外贸易利益的，将有关材料移交海关总署，海关总署在接到商务部移交材料起50日内将对是否存在涉嫌低开出口发票行为进行核对,并将核对结果移交商务部。
　　商务部在接到海关总署核对结果之日起10日内，对初步认定存在涉嫌低开出口发票行为事实的，将有关材料移交税务总局；税务总局在接到商务部移交材料起50日内对对外贸易经营者是否从事该涉嫌低开出口发票行为进行调查并将调查结果移交商务部，但凡涉嫌偷逃骗税需移送稽查部门立案调查的，不受此限。对初步认定不存在涉嫌低开出口发票行为事实的，商务部应终止调查。
　　根据上述调查结果，商务部在确认存在低开出口发票行为时，自收到税务总局的调查结果之日起15日内依法对低开出口发票行为进行初步裁定，并将裁定结果在10日内书面送达相关对外贸易经营者；对确认不存在低开出口发票行为的，商务部应终止调查。

　　第六条 在初步裁定送达相关对外贸易经营者之日起7日内，相关对外贸易经营者如有异议可向商务部提交书面申辩材料，并可提出听证申请。

　　第七条 商务部对相关对外贸易经营者低开出口发票行为的处罚进行听证的，应当遵照《行政处罚法》的规定。　　

　　第八条 自初步裁定做出之日起50日内，由商务部对相关对外贸易经营者的涉嫌低开出口发票行为进行最终裁定。

　　第九条 对存在低开出口发票行为的对外贸易经营者，商务部依据《行政处罚法》的有关规定，对初次违反的企业予以警告；对第一次警告后2年内再次违反的企业除予以警告外，可以并处3万元人民币以下的罚款；以上违法行为，对外贸经营秩序造成严重影响的，可视其情节，给予违法企业禁止其在1年以上3年以下期限内从事有关对外贸易经营活动的处罚。 对于负有主要责任的企业法定代表人，可视情节，禁止其在1年以上3年以下期限内担任外贸企业法定代表人。
　　以上处罚，将依据《对外贸易法》及相关规定进行公告。
　　行政处罚决定书应自行政处罚做出之日起7日内送达相关对外贸易经营者。

　　第十条 当事人对第九条所列行政处罚不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第十一条 有关单位和个人应当对商务部、海关总署和税务总局的相关调查给予配合、协助。
　　商务部、海关总署和税务总局对调查中知悉的国家秘密和商业秘密负有保密义务。
　　商务部、海关总署和税务总局的调查人员在调查过程中应该遵守国家相关的法律、法规和规章。

　　第十二条 在调查过程中，如发现对外贸易经营者涉嫌低开监制出口发票的行为，由税务总局依据《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定进行调查和处罚。如发现有走私及违反海关监管规定的行为的，由海关依据《中华人民共和国海关法》及《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》的规定进行处罚。

　　第十三条 本办法中调查程序的日期均指工作日。

　　第十四条 本办法由商务部、海关总署和税务总局负责解释。

　　第十五条 本办法自发布之日起3个月后施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年一月十日